繼承房子賣掉淪欠稅⋯財政部解套「必搞懂3面向」

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記者蔡佩蓉/台北報導

近年有不少民眾繼承了房產,因房屋有高額貸款,繼承子女不想負擔轉而出售,卻面臨高額房地合一稅金,甚至有民眾因手邊現金不足,淪為欠稅戶。財政部在7月15日發布解釋令,為這些繼承者們解套,未來出售時無論依舊制或房地合一新制,可將差額自交易所得中減除。

▲繼承有高額房貸的房子,想賣掉,這幾年不少人卻碰到得繳百萬房地合一稅金。(圖/取自Pixabay)

勤業眾信聯合會計師事務所指出,根據財政部核釋,向金融機構抵押貸款餘額超過繼承時房地現值合計數,且確實由繼承人實際負擔償還的部分,可自房屋及土地交易所得中減除,也就是,繼承人出售繼承房地的售價,可減除繼承時尚未償還的貸款餘額。

資深地政士、房地合一稅專業講師陳勝樺指出,因繼承而必需繳高額房地合一稅者,在財政部最新公告的「台財稅字第10904601200號」解釋令,對繼承者房地合一稅有大利多。他舉例,解釋令公告前,老王在2017年買了一間房子2000萬元、貸款1600萬元,而老王在2020年過世,因為貸款實在太高,老王的兒子小王想買掉,但試算繼承後成本(公告現值及評定現值)僅300萬元,就算不賺錢賣掉,試算房地合一稅20%稅率、仍要繳300多萬元稅金,但不賣又無法繳貸款。

陳勝樺指出,該解釋令公告後,是依照「實質課稅」原則中,在「取得成本附有負擔」部份,必需將以函令所認定金融貸款餘額減除取得成本之負擔部份扣除才符合課稅原則,也就是依實質經濟事實,取得所帶之負擔需扣除。

因此,同樣以老王案例來說,房屋交易總價2000萬元,扣除扣成本300萬元與契稅、登記費、裝修費等特殊扣除,並可扣除銀行餘額貸款,以20%房地合一稅率試算,稅金約60萬元以內。解釋令函前後,稅金差了260萬元以上。

陳勝樺則說,近年有民眾訴願成功,因而財政部發布此解釋令,對於先前已經被課徵高額稅金的民眾,或許可找專業人士,進行更正。勤業眾信也提醒,舉債對象僅限金融機構方可適用,若被繼承人遺留非向金融機構抵押取得的貸款,繼承人出售繼承取得房地時將無法扣除該貸款餘額,也將產生不同的稅負負擔。

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