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千萬買三峽地…沒過戶地主竟往生 專家:沒申報立馬變遺產

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記者陳韋帆/新北報導

買房子、買土地動輒百萬、千萬元,但如果買賣剛成立,屋主或地主卻在還沒過戶時就往生,買家到底該怎麼辦?新北市地政士公會公關主委鄭文在表示,近期新北市三峽區近日就發生一件真實案例,王先生109年9月花了一千萬買下三峽區山區一塊土地,結果地主竟在10月初往生了。

▲ 王先生用一千萬價格買下三峽區一塊土地,地主竟在買賣未完成前往生。(示意圖/翻攝自Google Map)

鄭文在說,一般不動產買賣交易共有「簽約、用印、完稅、點交」四大流程,整個流程約需要30天~45天,倘若有配合節稅或其他特殊需求,甚至可能長達一年以上,所以買賣移轉過程,買家或賣家往生的案例並不罕見。

以王先生案例而言,9月時買賣成交,是在10月初,流程走到「完稅」階段,通知賣方繳納土增稅時,得知賣方往生消息,所幸9月30日時,該案就已「申報土地移轉現值」,稅捐稽徵機關已有紀錄,所以整段買賣過程,待地主家人完成後事之後,仍可繼續進行。

▲ 地主往生前已做好「申報土地移轉現值」,所以買賣過程仍然可持續進行。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

但倘若「申報土地移轉現值」未完成,王先生所買的土地就會變成地主遺產,雖然買賣契約仍有效,但整筆買賣流程將無法進行,倘若要完成登記,就必須等繼承人完成繼承事宜,才能再申報土地移轉現值及辦理過戶。

鄭文在解釋,由於「土地移轉現值」必須向稅捐稽徵機關申報,在地主往生後,原本與王先生簽約的地主,因為已經離世,就不可能有申報的動作,即使生前已經簽好合約,公務機關也不可能認可。

王先生的案例算是幸運的,實務經驗上,不少買賣在還未申報下,地主或屋主就已經過世,有時候繼承人過多,眾人意見不同,連繼承都出現官司糾紛,而買家也僅能憑著「買賣契約」,請法院進行判決,整個過程變得曠日廢時。

鄭文在建議,無論是任何不動產買賣,買賣雙方都必須特別留意「土地移轉現值」申報,才不會在意外來臨時,財產變成遺產,無法按照自己的心願處置,或者直接聘請專業地政士協辦,避免遺漏其他細節,衍生更多問題。

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