文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞
全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰2023年8月17日表示,國際通膨及升息壓力趨緩,但工料高漲問題未解決前,房價不會跌,尤其在政府「史上最猛打炒房」下,壟罩在「山雨欲來風滿樓」的低氣壓下,六都上半年推案量年減14%,全台房地合一稅收年減10.4%,已現隱憂,不僅重挫開發商,政府推動社會住宅及都市更新恐怕變成跛腳政策。
▲鄉林集團董事長賴正鎰表示,國際通膨及升息壓力趨緩,但工料高漲問題未解決前,房價不會跌,政府「史上最猛打炒房」下,社會住宅及都市更新恐怕變成跛腳政策。(圖/MyGoNews提供)
賴正鎰指出,全球通膨陰影未消,俄烏戰爭短期沒有結束徵兆,石油及原物料價格還在上漲曲線,美股受升息利率消息,表現起伏,但就業及CPI指數有好轉,美國銀行預測升息循環最終回將落在11月。
此外,全球主要國家2023年7月的CPI消費者物價指數都明顯下降,美國勞工部公布7月CPI指數較2022年同期上升3.2%,稍低於市場預期的3.3%,是2021年10月來最低年升幅且符合預期,代表抗通膨漸獲成效。亞洲的大陸7月CPI由前月上漲0.2%轉為持平;韓國創21個月來最低年增率,7月CPI漲2.3%,通膨步伐放緩。台灣7月CPI漲1.88%,延續低於2%通膨警戒線,已有收斂。
台灣股匯市受美股及出口表現影響而有起伏,原本2022年台灣出口表現還是四小龍之首,但2023年上半年出口疲弱,出口總額2021.1億美元,較2022年同期減443億美元,減幅達18%,衰退情況遠比日、韓等國還嚴重,台幣8月來連續貶值,兌美元匯率破32元,等同又回到2022年10月創下的近6年新低紀錄,呈現疲軟。
此外,新冠疫情持續放緩,國人出國熱,2023年上半年的入境旅客268萬8928人次,但我國出境人數已達492萬4951人次,兩者差距近1倍,觀光逆差還在持續擴大中,他很擔心觀光逆差若再持續擴大,恐會影響外匯存底及國家整體經濟發展。
國際整體經濟影響股匯市,也左右房地產表現,賴正鎰說,俄烏戰爭造成全球石油及原物價上漲,電價能源及房子造價都隨著水漲船高,開發商及建商都承受不了。
全球原油與金屬價格漲不停,營建業為如期交屋,避免衍生交屋違約糾紛,必須搶工搶料,每坪興建成本平均漲幅超過50%,像台中營建成本每坪從8萬元跳為15萬元,漲幅逾100%,台北也從14萬元暴增到25萬元左右,從近10年營建工程水泥、磚瓦、金屬及機電等材料類總指數漲逾26.4,可以看出開發商壓力有多大(附表一)。
過去台灣約有1萬家建商,921大地震後剩下100家左右,近10年發展又回到上萬家,但有85%都是中小型建商,這些新加入建商沒有經歷過不景氣的階段,遇到政府連續打炒房,利率上升,緊縮金融政策,工料雙漲等情況下,約有八成建商選擇暫退市場,甚至連都市更新及危老重建案整合到一半就喊卡,他擔心若都市更新計畫無法推動下去,對國人居住安全將會有很大影響。
他透露,這波房價上漲除了建築成本上漲100%之情況,這也是他從事房地產40年來前所未見,除了建材與工資漲幅驚人之外,土地飆漲也是主要原因之一。他建議政府應該要有土地政策,像是重劃區容積少,土地持有比重較高的人惜售或拉抬價格,自然土地價格上漲,他建議政府應在都市計畫適度放寬容積,就可降低成本。
賴正鎰也分析近年住宅產品變化,過去10年,房子從20至45坪,放大尺度到75坪,甚至120坪,但這兩年多來因為少子化及建築成本上漲,新推建案的坪數又回到以前的20~45坪為主力,總價在1500萬元上下,而市場上僅剩品牌開發建商較易存活,因為他們在融資貸款,施工品質,售後服務等方面,才夠有實力。
他說,政府打炒房不手軟,但已經轉而影響現有開發商經營,這20年來政府每次打房都會造成另一波的房價上漲,增加的成本就會加到買家身上,屢試不爽,政府才是炒房的元兇。他認為,其實政府要推動房市正義的作法應該要尊重市場,不要過度干預。政府應該在捷運可到達的區域,找到政府公家土地去變更地目,蓋足夠的社會住宅租售給照顧年輕人與社會弱勢族群。
對於下半年民眾購屋方向及熱區,他認為,台北市區土地稀缺,未來勢必朝香港、新加坡及紐約的模式,房價還是會溫和上漲,北市新案房價破三位數,每坪單價上百萬元將是常態,甚至推升到150至200萬元,例如中山區,大安區,信義區。
建商在無地可用又要穩定推案,只能朝外圍發展。他認為落在新北市的新莊塭仔圳、三重等捷運路線方向的區塊,桃園以中壢、桃園市或蘆竹、八德等捷運可到的區域,台中熱點將集中在13、14期重劃區及單元2.3.4.5重劃區。台南市區的鐵路地下化兩側與高鐵站重劃區為主力,至於高雄則以南高雄的新興區與前鎮區為推案主力。
對2023年上半年房市表現,如2022年底預期呈「價穩量縮」格局,從六都2023年上半年新案戶數僅5.3萬戶,年減14%,而總銷僅剩9907億元,年減率7.6%(附表二)的情況來看,預售屋禁售轉手政策在7月上路後,原以為利空出盡,沒想到又祭出第二戶房貸最高七成及全國總歸戶的囤房稅2.0兩大打炒房政策,逼得中小型建商暫緩推案或退場,或是選擇找大型建商合作開發手上的土地或帶建照個案,甚至盤給大型建商。
▲受鋼鐵、水泥產業碳費徵收影響,房價恐有轉嫁效應(圖/市調、不動產開發公會/MyGoNews提供)
他透露,大型建商對政府打房政策各有因應新的推案政策,有的怕被下半年選舉干擾,提早到上半年推案,有的則是因為平均地權條例修正案禁止預售屋轉約制度七月實施,選擇觀望,決定遞延到下半年推案,導致住宅與土地成交的價量雙降,不過下半年在大選政策利多刺激下,他推估全年推案總銷年減12%,但仍有機會破1.6兆元。
展望下半年房市,賴正鎰點出5大趨勢,包括(一)受鋼鐵、水泥產業碳費徵收影響,房價恐有轉嫁效應。(二)土地、建材漲勢未歇,建商推案以都更合建或危老建築物重建優先。(三)隨著預售案交易受限、新案改先建後售。(四)換屋需求增,大三房等中大坪數產品獲翻身。(五)住宅產品受打壓,商辦市場崛起。
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