胡偉良／台灣房市調控的潛在危機：從供需失衡到系統性風險的隱憂

文／品嘉建設  創辦人 胡偉良

台灣房市近年來經歷了劇烈的波動，政府為抑制高房價接連推出打房措施，卻可能忽視了問題的本質——結構性供需失衡。

( 圖 / 資料圖取自freepik ) 

供需失衡：台灣房市困境的結構性根源

台灣房市當前的困境並非單純由投機炒作所導致，而是深植於「結構性供需失衡」這一根本問題。根據統計，儘管央行自去年9月實施第七波打房措施，國內新、舊屋待售存量卻分別增加了18.7%及25.4%，顯示市場已出現明顯的供給過剩。然而，這種"過剩"實質上是一種虛假繁榮——它反映的是建商在政策壓力下被迫加速開工（過去五年平均每年住宅開工134,060戶，比2016年多出94%），而非真實需求的滿足。更關鍵的是，這種供應增加並未針對實際居住需求，而是集中在投資屬性強的高價位產品，導致"有房無人住、有人無房住"的畸形現象。

區域供需失衡同樣嚴重。台北市作為政治經濟中心，房價長期居高不下，2024年交易中高達54.7%是屋齡超過30年的老屋，顯示首購族被迫選擇老舊住宅，而新建案則多為高總價產品，超出一般家庭負擔能力。與此同時，根據分析，台北市松山區和大安區的房價明顯高於其他區域，形成"雙峰現象"，而萬華區、文山區等則相對偏低。這種不均衡發展導致資源錯配，加劇了居住正義問題。

炒作未必是房價高漲的主因

政策盲點在於政府將高房價簡單歸因於投機炒作，卻忽視了都會區土地供給有限、都市更新緩慢、住宅類型與需求脫節等深層因素。央行要求建商在申請建地貸款後須在18個月內動工的規定，雖然意在防止囤地，卻迫使建商在市場下行時仍不得不推案，進一步惡化供過於求的局面。這種"頭痛醫頭、腳痛醫腳"的治理模式，不僅無法解決根本問題，反而可能為未來的金融風險埋下伏筆。

政策失當的連鎖反應：從房市修正到經濟危機

當前政府的強力打房政策若持續下去，可能引發一系列經濟連鎖反應，其影響範圍將遠超房市本身。品嘉建設董事長胡偉良警告，若台灣房價下跌30%，將導致民眾財富結構中超過七成的不動產資產大幅縮水，許多高成數貸款購屋者將陷入"負資產"困境（即房子現值低於貸款餘額）。這種家庭資產蒸發效應會嚴重打擊消費信心，使民眾對未來產生悲觀預期，進而減少消費與投資，最終導致內需經濟陷入緊縮惡性循環。

金融體系穩定性將面臨嚴峻挑戰。房貸佔台灣銀行資產的相當大比重，一旦大量房產價值下修，可能引發逾期放款上升與資產減損。部分房貸族若選擇停繳或斷頭，將造成銀行資本緊張、財務風險擴大，在最壞情況下甚至可能出現金融機構倒閉潮。這種風險在當前國際金融環境下尤為危險——美國國債已達GDP的124%，穆迪調降美債信用評等更增添全球金融體系的不穩定性。台灣若在此時因房市問題引發本土金融危機，將缺乏足夠的國際緩衝空間。

建築與相關產業將首當其衝受到衝擊。房價下跌會使預售案與新成屋銷售停滯，建商因成本無法回收而延工、停工，造成營建產業大幅裁員與倒閉。更嚴重的是，房地產相關上下游產業鏈包括設計、營造、建材、裝潢、仲介、金融服務等都將受到重創，失業率可能因此攀升。考慮到營建業在台灣就業市場所佔比重，這種衝擊將對整體勞動市場產生深遠影響。

地方政府財政也將因房市衰退而受創。地方政府極度仰賴房地產帶來的地價稅、房屋稅、土地交易契稅等收入。一旦房價崩跌導致地價調整，稅收將銳減，影響地方預算與公共建設推動，甚至波及教育、交通、社福等基本服務。這種財政困境可能迫使地方政府提高其他稅費或減少公共支出，進一步抑制經濟活力。

在社會政治層面，當房價大跌時，已購戶將深感不公平，可能出現大規模抗議或法律訴訟潮。特別是預售戶若房屋尚未交屋即產生嚴重價格落差，更會引發消費者信任崩潰。這種社會矛盾在選舉期間可能被放大，進一步衝擊政治穩定。政府若未能妥善處理房市調整過程中的公平正義問題，恐將加深社會撕裂。