胡偉良／台灣房地產很難避免政策滯後與市場失衡帶來的崩壞危機？

文／品嘉建設  創辦人 胡偉良

台灣的房地產市場正面臨前所未有的嚴峻挑戰，胡偉良即預言市場崩壞幾乎難以避免。這種悲觀預期並非空穴來風，而是基於多年來政策失靈、市場機制扭曲與結構性問題積重難返的綜合結果。本文將從政策滯後性、資金流向變化、供需失衡、以及制度性缺陷等多角度，深入分析台灣房地產市場面臨的系統性危機。

政策總是慢半拍：亡羊補牢難挽狂瀾

台灣房地產政策最令人詬病之處在於其總是「落後市場」的特性。政府部門往往等到問題已經嚴重到不可收拾的地步，才開始著手制定因應措施，這種「亡羊補牢」式的政策思維，導致台灣房市問題不斷積累，最終可能演變成無法挽回的系統性危機。

從歷史經驗來看，台灣政府對於房市的管理大多採取「被動反應而非主動規劃」的模式。當房價飆漲引起民怨沸騰時，政府才急忙推出打房措施；當市場轉冷、交易凍結時，又急忙推出刺激方案。這種頭痛醫頭、腳痛醫腳的施政方式，無法從根本解決問題，反而加劇了市場的波動性。

政策滯後性在房地產市場特別危險，因為「房地產具有投資周期長、調整速度慢」的特性。一項不當政策實施後，其負面影響可能需要數年時間才會完全顯現，等到政府意識到問題嚴重性時，往往已經錯過了最佳調整時機。

打房政策失準：壓抑需求未解決供給問題

近年來政府為平息高房價民怨，推出了一系列打房措施，包括信用管制、限貸令、稅制改革等。然而，這些政策大多從壓抑需求面著手，卻未能解決供給面的根本問題，導致政策效果有限，甚至產生負面外溢效應。

胡偉良多次撰文指出，單純壓抑需求固然可以「短暫」壓制房價上漲，但並未解決供給不足和營造成本高漲的根本問題。台灣都會區可供建築素地有限，都市更新進展緩慢，加上營建成本持續攀升，這些結構性問題不解決，任何打房措施都只能產生短期效果。

更嚴重的是，不當的打房政策可能導致市場硬著陸。1990年代的日本和2020年的中國房地產市場崩盤提供了慘痛教訓：過度緊縮的政策可能在短期內抑制房價，但也可能觸發連鎖反應，導致市場信心崩潰，最終造成整體經濟衰退。

資金大逃亡：從房市轉向股市與ETF

在房市前景不明朗的情況下，市場資金正在大量從房地產市場撤出，轉向股市及ETF等其他投資渠道。這種資金流向的轉變進一步加劇了房市的困境，導致市場流動性枯竭，價格支撐力減弱。

信用管制措施限制了銀行對房地產的貸款額度，減少了市場上的可貸資金。同時，政府將社會住宅借貸資金納入銀行集中度分子計算，也變相限縮了銀行可融貸給民間的資金，包括都更及危老改建項目。這對市場產生了雙重打擊：一方面減少了購房者的資金來源，另一方面也限制了開發商的融資渠道。

資金是市場的血液，當資金大量撤出某個市場時，該市場很難維持穩定。台灣房市正面臨這樣的困境，過去充斥市場的游資正在尋找其他出路，這將進一步加劇房價的下行壓力。

青年居住正義與國安危機

高房價已經不僅是經濟問題，更是嚴重的社會問題和國家安全問題。多年來政策不積極導致房地產炒作盛行，房價高不可攀，造成年輕人無力買房、不敢成家，生育率持續下降，人口結構惡化，儼然已成為國安危機。

新青安貸款雖然自2023年8月推行以來已協助近13萬戶無自有住宅家庭購屋，但這類政策只能緩解症狀，無法根治問題。當法律為了防炒作而設限時，卻沒有同步考慮市場反轉、經濟困難時消費者的退場機制。這種制度設計的不完整性，使購屋者在市場下行時面臨巨大風險。

當前擺在眼前的近40萬戶交屋潮，更是潛在的系統性風險源頭。如果經濟環境惡化、利率持續上升，這些購屋者可能面臨無法負擔貸款的情況，進而引發違約潮，對金融體系穩定構成威脅。

都更停滯與老屋延壽：政策方向的謬誤

要真正降低房價，應從全面推動都市更新和降低營造成本著手。然而，政府當前並未著眼於此，反而推出一些方向錯誤的政策，如老屋延壽計劃。

老屋延壽計劃被批評為荒謬的浪費公帑之舉。房屋老了本就應該拆除重建，國外通常透過增加稅賦、強制拆除或以屋換屋等方式加速更新。台灣不思藉此推動都更，反而推出可能延宕改建的老屋延壽計劃，顯示政策制定者的閉門造車。

都更和危老改建推進緩慢，也是台灣房市供給面問題難以解決的重要原因。在都更危老改建中，至少有一半以上的新建物是分回給原地主的，這本應是改善住宅品質、增加供給的有效途徑。但銀行融資限制和行政程序繁瑣，嚴重阻礙了這類項目的推進。

產業競爭力不足：營造成本與車價偏高的警示

台灣營造成本和車價偏高，都是產業缺乏競爭力的具體表現。高營造成本直接推高了新房價格，使供給面問題更加惡化。這種結構性問題需要從產業政策層面解決，而非單純依靠需求面管制。

營建業面臨勞動力短缺、材料成本上漲、技術更新緩慢等多重挑戰，這些問題需要政府透過產業升級政策來解決。然而當前政府對經濟事務關注度明顯不足，特別是賴政府上台後一直專注在政治治理上，對經濟和住房問題的重視程度顯然不夠。

值此經濟成長頓挫之時，將都更納入擴大內需範圍正是時機。這不僅可以創造就業機會、刺激經濟增長，還能同時解決住房供給不足和老舊社區更新問題，可謂一舉多得。但政府似乎未能把握這個機會，缺乏整體戰略思維。

胡偉良：系統性改革迫在眉睫

台灣房地產市場正面臨完美風暴：政策滯後、資金外流、供需失衡、制度缺陷等多重問題交織在一起，使得市場崩壞的風險與日俱增。要避免這場危機，需要的是系統性改革而非零碎調整。

政府應當放棄過去那種被動反應式的政策制定模式，轉向前瞻性、整體性的規劃。從供給面著手，加速都市更新，降低營造成本，增加市場有效供給；同時完善市場機制，建立風險預警系統和退場機制，保護消費者權益。

此外，應當重新檢視金融政策對房地產市場的影響，避免過度緊縮導致市場硬著陸。在防範炒作風險的同時，也應確保合理購屋需求能夠得到融資支持。

台灣房地產市場已經走到十字路口，政策選擇將決定市場走向軟著陸還是硬著陸。唯有從根本解決結構性問題，才能避免房地產市場崩壞帶來的經濟社會衝擊，實現居住正義與市場穩定的雙重目標。時間已經不多了，政府需要立即行動，展現出前所未有的決心與智慧。