撰文/馬斯克(新新聞)
在媒體上,房價似乎是殺聲此起彼落、刀刀見骨,但實際到市場走一圈,發現不是拉高價格再打折、就是雜七雜八的費用沒加,算盤拿出來打打,實際上根本沒降幾個錢,預計這樣的「怪市」,還要演好一陣子。
今年房市多空交戰激烈,市況混沌,但房價走勢與《新新聞》今年初特別企畫:「五都房市各走各路 漲跌分歧」一文預測相去不遠。綜合各方資訊,五都房價果被料中,呈現漲跌不一的狀況。
今年房價起伏料不大
先看政府發布數據,內政部營建署所發布的今年第一季住宅價格指數為一一五.一九,較上季微漲一.七一%;其中,北北桃三都價格微跌,但中南部三都房價仍明顯上漲。
私人機構的統計步調則更快一季,《住展雜誌》所統計的今年第二季北台灣新成屋、預售屋房價,北北桃連袂下修,僅剩宜蘭與新竹還在上漲。以中古屋成交樣本為主的第二季「信義房價指數」,北北桃與台中房價呈現回跌,只有新竹與高雄上漲。
無論是政府數據,或者預售屋與中古屋房價統計數據,都顯示各都會區房價「走勢不同調」、「小漲小跌」是今年房市的主要趨勢。雖說房價走勢不同,但今年確實是金融海嘯以來,房市表現最疲弱的一年,也因為市場太冷,房市竟出現五個怪現象。
怪象一:經紀業回殺賣方。以往房市大好時,不動產經紀業從業人員(代銷、房仲)多向業主傾斜,把價格和姿態擺得高高,要買方加價來談。但曾幾何時,風水輪流轉,現在要買方加價買房根本是天方夜譚,要靠買方加價來促進成交的機率已微乎其微。
不得已,代銷和房仲只好回殺業主,也就是委託售屋的賣方。但這也衍生一些糾紛,因為代銷與房仲為了爭取案源,在接案時價格都報得不低,接案後幾個月房子賣不掉,再回頭砍業主價格。在桃園與新北市,都傳出有建商和代銷因此撕破臉,最後建商把建案拿回來自己賣。
怪象二:房價跌一%,名嘴喊二成。從最具公信力的內政部營建署版房價指數來看,今年第一季房價下跌的直轄市,其跌幅十分微小,最大跌幅不到一.九%。
然而,電視媒體上的名嘴、專家,動輒喊房價下跌二、三成,不時拿實價登錄中的極端低單價案例來做佐證,但卻刻意忽略「灌車位坪數壓低房價單價」或其他技術性手法。
即使是這樣,觀眾還是愛看、愛聽,因為觀眾由衷希望房價大幅下跌。
假降價手法千奇百怪
怪象三:「假降價」橫行。房市成交量低,沒有明顯降價的物件很難成交,為了吸引買方上門,賣方就玩起假降價的把戲,先吸引買方上門再說。
假降價的手法相當多元,第一種是先調高開價再下殺數折,這種技巧,代銷和房仲都很愛用,但也引發質疑。就有網友在討論區質疑,房仲降價專區是玩假的,因為他追蹤的物件雖然降價二成,但底價依然沒變,房仲也不願低於底價收斡旋。
第二種是開價大降,但底價小降,比如開價號稱降了七折,但成交價卻只降了五%。第三種是開天價後再大打折,但打折完的價格卻與區域行情差不多。像大台北近來有個建案標榜「六折買房」,而打完折後的成交價仍是區域高標,並沒有比較便宜。(本文未完,完整文章請見1484期《新新聞》,或新新聞官網)