這檔ETF一路崩「5天跌9.40%」！專家1句勸

復華富時不動產（00712）最近走勢讓許多股民實在是笑不出來，該檔ETF近來不停走下波，甚至有愈來愈慘的走勢。對此，財經專家葉育碩今（2）日指出，這檔慘崩的主因在於高利率環境對其造成「成本提高」與「資金被分流」的雙重擠壓。針對後續走勢，他強調降息並不等於必然上漲，投資人不能只盲目等待降息，還須密切觀察融資環境、MBS價格與整體市場流動性等關鍵指標，也就是該檔不是買了就完全可以不用管的。

葉育碩表示，00712追蹤的是富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數，本質上提供的是一籃子美國抵押REIT（mREIT）的投資曝險。不同於一般買進辦公室或商場收租的傳統REIT，mREIT的運作模式更接近金融業，主要透過附買回交易（Repo）等短期融資取得資金，再投入房貸抵押證券（MBS）等長天期資產，藉此賺取長短期的利差。

對於00712近期走勢沉淪，葉育碩說，高利率環境對mREIT構成了兩大夾擊。第一是成本暴增，由於mREIT極度仰賴短期融資，高利率直接大幅提高其資金成本，壓縮原本利潤。第二是資金分流，當美國國債殖利率維持在高位，市場出現極具吸引力的無風險收益選擇，投資人自然不願承擔mREIT的高槓桿、信用及流動性風險，導致原本流向高股息資產的資金被美債分流。因此，00712受到的衝擊遠非單純升息二字可以概括。

另外，許多投資人好奇「2020年3月大降息時為何00712反而暴跌？」葉育碩說明，mREIT真正害怕的不只是利率高低，更是融資環境的驟變。當時疫情爆發引發市場恐慌與流動性危機，連美債與MBS市場都出現嚴重失靈。身具槓桿與短期融資特性的mREIT，在MBS價格劇烈波動時頻繁接獲追加保證金通知（Margin Call），被迫賤賣資產籌措現金，進而引發「賣壓加大、價格再跌、繼續Margin Call」的去槓桿惡性螺旋。

他指出，這段歷史印證了若降息是因為金融市場出現重大危機，市場缺乏的是流動性而非便宜資金，降息便無法立即拯救資產價格。

談及後續走勢與投資策略，葉育碩提醒，若降息是因為經濟正常降溫，確實有助於改善mREIT的融資成本與利差，但降息絕非一出現就能帶動股價反彈的萬靈丹。葉育碩強調，00712並非買了就能不管的穩健型存股標的，其本質是高度依賴融資環境與利差的金融資產。高利率會吞噬其利差，高殖利率美債會抽走資金，而市場急凍更有放大槓桿與流動性風險的可能。

葉育碩強調，投資人若打算長期持有，絕不能只看配息高低或死守降息預期，必須通盤觀察利率、MBS價格、信用利差以及整體金融市場的流動性變化。

00712今日終場股價跌1.09%，收7.23元，連五個交易日更是慘跌9.40%。

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