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高壓籠罩房市!建商雙手一攤轉觀望 土地交易量急縮4成3

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記者陳韋帆/台北報導

2022年上半年全台大型土地成交量802億元,年減43%。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲2022年上半年全台大型土地成交量802億元,年減43%。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

根據高力國際發布「2022年第二季商用不動產及土地投資調查」指出,一連串房地產相關政策發酵,又碰上升息循環,加以國際局勢動盪不安,投資市場不確定性加大,2022年上半年全台大型土地成交量僅802億元,相較去年同期大幅萎縮43%;商用不動產投資則相對穩健,上半年交易額達654億元,是歷年同期的第二高。

高力國際副董事總經理黃正忠。(圖/高力國際提供)

▲高力國際副董事總經理黃正忠。(圖/高力國際提供)

高力國際副董事總經理黃正忠指出,具穩定收益的商用不動產投資韌性較佳,雖然央行連續兩次升息合計1.5碼使得投資人決策更為謹慎,但2022年上半年交易額仍有654億元,僅較去年同期小幅下滑11%,且仍是歷來同期第二高紀錄。進一步觀察今年受歡迎產品,辦公室因為有台北及台中的指標個案,成交額來到248億元,占比約38%;第二名則是廠辦的134億元、占比約21%;第三名為廠房、倉儲的116億元、占比約18%。從買家背景分析,上半年商用不動產最大買家為金融保險業者,共出手230.8億元,第二大買家為製造業,出手129.6億元、占比約20%,第三大買家為科技業,出手112億元、占比約16%。

黃正忠認為2022年上半年商用不動產可以維持歷年同期第二高的紀錄,主要是在第一季的時候台灣整體經濟表現依然亮眼,導致市場成交熱絡,不過第二季開始受到全球央行接棒升息的影響發酵,買方對於報酬率要求會更謹慎,加上通膨及疫情等不利因素干擾,第二季交易也明顯放緩。以上半年交易的熱區來看,有產業聚落及穩定租賃動能支撐的區域仍是投資人首選,再加上拉高的報酬率要求,除了雙北物件之外,眼光也放遠至新竹縣市與台中市等產業聚落。

上半年前十大指標商用不動產交易案中,高達7筆是整棟交易,而十筆中有六筆單宗交易額逾30億元,而上半年最大且最指標的交易案則是中國人壽以120.5億元買下台中市七期豐邑市政核心大樓整棟。

高力國際研究部董事梁儀盈。(圖/高力國際提供)

▲高力國際研究部董事梁儀盈。(圖/高力國際提供)

有別於商用不動產市場,土地買氣則明顯受到衝擊。高力國際研究部董事梁儀盈表示,第二季4-6月的土地交易動能放緩,單季成交僅291億元,係2018年以來的單季新低,而上半年的802億元也是近五年的同期新低,顯見在土地交易市場在同時面對貸款管制措施、貨幣緊縮及升息態勢下,土地買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。

她認為,土地交易市場除了整體由熱轉溫涼之外,交易熱區也與前兩年有所改變,今年熱區則移轉到新北市、高雄市以及桃園市,而過去兩年話題度最高的台中市在產業、人口及交通等三大利基的支撐下,土地磁吸力為全台之冠,各方人馬搶進,去年上半年交易額便高達414億元,但今年買氣明顯退燒,交易額萎縮至108億元,僅去年同期的26%;不過,也觀察到建商依然持續於七期或水湳經貿園區獵地儲備原料,只不過方式改為與同業或地主合建。

而上半年單宗交易額前十大的土地中,其中前四名單宗交易額均逾30億元,其中元利建設以逾50億元買進大安區土地的總價最高,第二名則是聯發科以37.7億元取得竹北高鐵車站專用區地上權開發案,第三名為三重置業地產以34.7億元買進三重段近2千坪土地。

過去兩年全球投資市場經歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫,如今各國央行為了對抗高通膨不得不加快緊縮貨幣及升息步調,而不動產市場投資金額龐大,在全球進入升息循環下。

高力國際董事總經理劉學龍。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲高力國際董事總經理劉學龍。(圖/記者陳韋帆攝影)

高力國際董事總經理劉學龍認為,除了同步拉高對收益率門檻要求,也提高買方資金借貸成本,而在買賣雙方價格認知差異仍大下,評估決策期勢必拉長,整體市場買氣將價平量縮。

不過,他也指出,商用不動產市場相對是具備穩定收益的投資型產品,尤其現在台灣整體儲蓄率高,布局收益型商品仍是停泊避險資金的選項,只不過要注意的是在收益率門檻拉高的要求及物件稀缺影響下,雙北物件的選擇將更為困難度。至於產品選擇上,他認為自用買家對於工業不動產短期內需求仍穩,惟北部成交價格已墊高,也會提高交易難度,但倉儲業者在台灣需求仍旺,可望成為工業用地另一去化的主力。

至於在土地交易方面,劉學龍則說,由於先前信用管制已發酵,加以利率的調升影響消費者購屋者意願,且通膨也拉高建商的營建成本,建商獵地動能明顯趨緩,因此今年土地市場將較去年大幅降溫是必然的。

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