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獨家/中國預售屋爆爛尾潮!台灣贏在哪?無殼教授指一關鍵

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記者陳韋帆/台北報導

章定煊表示,台灣預售屋機制較中國能保障消費者,但其實都不要有預售屋最好。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲章定煊表示,台灣預售屋機制較中國能保障消費者,但其實都不要有預售屋最好。(圖/記者陳韋帆攝影)

中國近期爛尾樓事件連環爆,但同樣是販售預售屋,台灣為何不會爆發爛尾潮?對此,無殼教授、房產財經學者章定煊接受《三立新聞網》專訪指出,「整個關鍵就在於遊戲規則的不同,台灣的屢保機制,讓購屋族風險大幅降低。不過,最好的方式,還是不要有預售屋,就不會有這樣的問題了!」

章定煊說明,即使中國預售屋制度是台灣帶過去的,也同樣都有炒房情況,但中國的預售屋制度最大的問題,就在於付款機制。

他說,中國的預售屋制度,貸款主要責任在購屋者身上,建商只負連帶保證責任。作法上,建商必須先讓結構體完成到一個階段,購屋族向銀行申貸,並將所有的錢交給建商,而問題就出在這裡。

章定煊解釋,中國不少建商,收到款項後,立刻又投入另一案,以案養案,如果下一案無人購買,資金流立刻斷鏈,此時建商如果甩手跑路,旗下所有建案的購屋族,不僅錢沒了,房子也擺著爛,爛尾後,購屋者向建商提告,法院頂多判解除買賣合約,但是購屋者貸款責任無法免除。

台灣的預售制度呢?章定煊說,為了降低爛尾樓發生的機率,2011年內政部即要求建商必須提供5大履約保證機制,包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「公會辦理連帶保證」及「同業連帶擔保」。

他說,台灣消費者,在購屋時先支付訂金,後面則隨著工程進度,分階段繳交工程款項,交屋時,才向銀行貸款,雙方確認無誤,交屋後銀行才會撥款給建商。

雖然台灣預售制度風險低於中國,不過,章定煊提醒,「再好的制度,也禁不起人性考驗,這樣的制度,防君子、不防小人。台灣近年仍持續發生部分案例,建商收了訂金、工程款後,甚至一屋多賣,最後直接跑路。」

章定煊指出,「目前內政部、政院送審立院的『預售屋禁轉』相關草案,就是為了讓預售制度逐漸落幕,除了可以斷絕預售炒作,也可保護購屋者的財產,要知道,全世界就台灣最興預售屋制度,就如同在買期貨一般,對於房市,相當不健康。」

他建議,「其實現階段台灣房市正面臨『升息、QT、打炒房政策』震盪,購屋族可以觀望至明年中旬再考慮是否進場。如果真的現在就要買,其實不必盲目追求預售屋,在真正自住的需求下,可考慮新成屋或二手屋,畢竟建商每天喊缺工、缺料,說不準哪一天蓋到一半就不蓋了,但若真覺得非買預售屋不可,則可考慮選擇大品牌,至少降低遇到落跑建商。」

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