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快用這招!房產送子女「一招」教你省600萬稅金!

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記者陳韋帆/台北報導

房價居高不下,許多家庭轉而打算以「傳承方式」取得房屋,據房仲業者網路調查,有51.5%打算以贈與方式傳承,29.6%選擇自然繼承,18.3%採用買賣方式移轉。但就要當心了,倘若移轉方式不當,1500萬房就有可能要繳納近600萬稅金。

▲養兒育女,父母還得煩惱怎麼傳承財產給下一代。(圖/PIXABAY)

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,在父母生前將名下不動產贈與小孩,將必須繳納「增值稅」、「契稅」、「贈與稅」三項稅金,若採用「繼承」方式移轉不動產則免徵土地增值稅、契稅,僅繳遺產稅,且房屋是以評定現值來認定之外,還有1200萬元免稅額,喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額,可以省去相當多稅金。

若以土地公告現值500萬元,房屋現值100萬元的物件來說,如果購入時間已久,若贈與給子女,增值稅可能要150萬元(以0.4%計算)、契稅6萬元、贈與稅38萬元,總計稅金194萬元。

但受贈房子若子女再以1500萬元售出,依照現行房地合一稅制,取得後一年內賣出就要繳405萬元,二年內賣出得繳315萬元,二到十年內賣出得繳180萬元,再連同前面稅金最高要繳599萬元、將近600萬元!

若是繼承,以上述物件現值600萬元,扣掉繼承免稅額,等於遺產稅0,只要繳交1000多元的登記規費,省很大!

中信房屋總經理張世宗分析,以贈與方式移轉不動予晚輩,最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定,而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外,還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。

至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產,其特色除了房屋是以評定現值來認定之外,還有1200萬元免稅額,喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額,且除了遺產稅外,其他土地增值稅、契稅則無須課徵。

不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量,若遺產淨額5,000萬元以下者,課徵稅率10%;超過5,000萬元至1億元者,課徵稅率15%;超過1億元者,課徵稅率20%。

而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產,特色在於父母可利用每年各贈與220萬元的方式,逐年以現金贈與子女,並有確實的資金流向,之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產,相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。

張世宗指出,實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多,不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象,且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。

觀察今年1到8月六都建物所有權移轉的變化,在繼承部分,台北與新北比例分別成長5.35%與3.26%,為六都之最,而贈與的部分,則以高雄5.59%成長最多,其次為台中2.76%。

張世宗認為,由於牽涉資產規模不同,因此考量不動產以何種方式移轉給子女,應先顧及晚輩日後可能出售的時間點,將房地合一稅同時納入試算,相關稅賦負擔能力也應預先精算,這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。

台經院研究員暨產業顧問劉佩真表示,國內實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多,不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象,但事實上,雖然贈與房產給子女以房地現值作為贈與總額,可以降低稅負,不過房地合一稅實施後,日後售屋時,則要留意賣價減買價後,財交稅變大的問題。

也就是因房地合一新制的稅率,會隨著持有時間增加而減少,因此持有時間越長,稅率越低,對民眾會越有利,因而若父母贈與晚輩,而晚輩不會立即變賣,而是等待一段時間過後才出售,則贈與的方式在稅負上的減免才會較為划算。

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