1千萬小宅月租金100元　暗藏「佛心機」

記者蔡佩蓉／台北報導

有可能台北市值1千萬元的房子，月租金100元嗎？恐怕暗藏心機。近期台北市南昌路二段、古亭捷運站附近，就出現一件屋齡15年的小宅法拍物件，法院筆錄中更揭露租期從2019年4月至2040年3月底，且每月租金僅100元，房東真有這麼佛心嗎？法拍專家揭露，通常遭法拍屋主會透過利用租約，想排除成為「點交物件」，因此100元租金恐怕沒那麼佛心。

▲「佛心房東」月租金100元，恐怕另有盤算。（圖／翻攝自GoogleMap）

位於台北市中正區南昌路二段的社區「美麗人生」，下月將進行一筆小宅物件首拍，物件屋齡僅13年，總坪數10.58坪，底價1030.75萬元，換算單坪97.41萬元。筆錄中揭露，抵押權人與債務人訂有租賃契約，租期從2019年4月至2040年3月底，租金每月新台幣100元，因有第三人承租，為不點交物件。

寬頻房訊發言人徐華辰分析，許多法拍物件會透過簽長約排除成為點交物件，因為假如「點交」物件遭債務人或其他第三人佔有，拒絕交屋時，可以依《強制執行法》第99條，以法院公權力排除，反之，許多透過租約成為「不點交」物件，就是希望可以達到「買賣不破租賃」的效力。

徐華辰表示，因此每月租金100元恐怕不是佛心，而是形式上的操作，只是債權人面對這樣的狀況，多已經相當有經驗，若查封人是抵押銀行的話，會用「租賃成立於抵押設定後」來排除租約，將法拍物件改為「點交」。

他進一步說明，若抵押權設定在先，即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力，仍有可能因為會影響拍賣價格，而遭到法院終止租賃契約，在拍賣條件變更成為點交物件後，就有利拍定價金行情。