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新竹房價高漲 買盤外溢外圍1字頭房價區

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生活中心/新竹報導

近年新竹蛋黃區房價高漲,首購買盤也開始外溢至外圍的低價區,北側的湖口、新豐,東側的竹東、新埔,以及南側的頭份、竹南等地,因交通便利、房價較低等條件,承接了不少竹科首購買盤。其中,台積電竹南建廠,與中山高五楊高架延伸至頭份二大利多,大幅增添北苗房市動能,過去較不受矚目的大新竹外圍區域,正從過去的房市配角,漸漸躍升為主角。

根據信義房價指數顯示,新竹地區今年第一季平均房價每坪21.78萬元,年漲5.46%,若與全台房市波段低點的2016年相較,當時新竹房價不到每坪19萬元,四年來漲幅將近15%,相對於北台灣的雙北及桃園三都房價在急跌止穩之後的緩漲格局,新竹房價則是穩定上攻,未見回頭!

▲因交通便利、房價較低等條件,承接了不少竹科首購買盤。(圖/富比士提供)

房地產業者分析,新竹房市絕大多數客源倚賴高所得的竹科從業人員,近年製造業景氣暢旺,科技業獲利佳,帶動竹科園區產值連續十年突破1兆元,台股指數也長年居萬點之上,新竹房市買氣向來與全台各都會區較為脫勾,新竹房價幾乎不受景氣波動,續攀新高。新竹市的關埔重劃區、馬偕商圈、八大學區;竹北市的縣治二期、三期、高鐵特區、台科大重劃區,地段、規劃優質的新推建案,房價站上3字頭,甚至不少具特色高端住宅,單價挑戰每坪40萬元。

新竹房蛋黃區市「雙引擎」新竹市、竹北市房價雙雙高漲,不過,原本竹科客通勤車程20分鐘車程,若增加10分鐘,便可擴及1字頭房價區,約僅蛋黃區六至七成的房價,包括向北擴及至目前新推案房價行情每坪18~20萬元的新豐、湖口、新埔,向東擴及至房價每坪19~21萬元的竹東、芎林、寶山,以及南延伸至房價每坪約15~21萬元的頭份、竹南,對於資金有限的年輕首購族來說,極具吸引力。

從人口變化來觀察,新竹市和竹北市二區,每年人口都穩定增加3,000~7,000人,新竹市人已近45萬人,竹北市人口亦逼近20萬元,不過外圍的鄉鎮如新豐、湖口、竹東人口亦緩步增加,屬於苗栗北側的頭份、竹南,每年人口亦增加數百人至千餘人,相對於整體苗栗縣多數鄉鎮人口老化、外移嚴重,頭份及竹南,更是吸引持續擴張的大新竹地區人流移入。

▲新竹地區今年第一季平均房價每坪21.78萬元,年漲5.46%。(圖/富比士提供)

「台積電竹南建廠」與「五楊高架延伸至頭份」二大利多題材,將大幅提高頭份、竹南房市能見度。台積電在2012年以32億元買下竹南科學園區14.3公頃土地,去年底已通過環評,台積電將投資3,000億元興建先進封測廠,預計今年上半年啟動建廠工程,未來可望帶動2,500個就業機會,除台積電外,力晶苗栗12 吋晶圓廠,預計明年動工,宏楷科技、尹鑽科技、力盛紙業等廠商也落腳苗栗,未來可望形成新的產業聚落。

此外,國道一號五楊高架道路延伸至苗栗頭份案,可行性評估去年底報行政院,總經費750億元、全長40公里,未來完工後,將會疏解大新竹地區塞車問題,提升交通效能,預估台北到新竹只要45分鐘。

房地產業者表示,頭份、竹南房市主要包括三大熱門區域,過去因炒作風氣盛、如今回歸基本面的大埔重劃區,因台積電建廠帶動竹南園區發展前景可期,景氣正從谷底向上,大樓房價約每坪14~16萬元;以尚順育樂中心等商場為核心的大潤發商圈,在寶佳機構的造鎮分期推案下,大樓房價約在每坪15萬元左右;此外頭份運動公園、聯合市政中心一帶,住宅則提供較多元的產品線,高端換屋、平價首購產品都有,房價約在每坪18~22萬元。

▲台積電竹南建廠,與中山高五楊高架延伸至頭份二大利多,大幅增添北苗房市動能。(圖/富比士提供)

從台灣城市長期發展的軌跡來看,都會區的擴張,會為外圍具有交通、建設及產業題材的區段帶來新的動能,引入人流與資金流。房地產業者表示,新竹地區房價所得比約八倍,購屋壓力相較於北台灣其他都會區仍屬低,不過新竹經過多年房價上漲,要在新竹市區或竹北購屋,標準三房加平面車位房價預算多半需千萬以上,相較下,擁有相對低基期、優質居住環境或高發展潛力的區段,正吸引蛋黃區的換屋族、竹科首購族轉進,這些過去不太受市場矚目的區域房市,也隨著城市發展與建設投入,漸漸在大新竹房市中,擁有自己的新角色

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