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市場將轉向,台中剛性需求往換屋及樂齡宅靠近

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▲市場將轉向,台中剛性需求往換屋及樂齡宅靠近(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年7月份大台中房市分析月報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下:買賣登記案件數量統計至2020年6月、建/使照數量統計至2020年5月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年4月。

在建物買賣移轉登記數量部分,2020年6月的買賣登記棟數為3,649棟,相較於上月增加20.8%,比2019年同月增加10.1%。本月前三大交易熱區依序為北屯區(586棟)、西屯區(479棟)及大里區(283棟)。累計2020年上半年買賣登記棟數為20,120棟,比2019年同期僅小幅領先84棟,年增率0.4%,雖然房市買氣稍有停滯,但觀察近期的交易量已可見逐漸回穩跡象,呈連續兩個月正成長,隨著疫情趨緩,市場也將逐漸活絡。

▲圖一、近期台中市建物買賣移轉登記數量變化(圖/資料照)

建照、使照量部分,2020年5月建照為1,829(戶),月增30.9%,年增60%;使照為804(戶),月增3.6%,年減49.3%。本月建、使照雙雙止跌回升,進一步觀察建照核發名單可得知,單一個案超過百戶以烏日區挹注最多,為浩瀚豐世紀推出高達502戶產品,其次則為梧棲區(梧棲段2781地號規劃301戶);而使照完工落成仍係以透天厝產品佔大宗,超過百戶之個案僅2件。
 
另累計2020年1~5月建照量合計為11,479(戶),較2019年同期增加2,693(戶),年增30.6%;使照量為4,483(戶),比2019年同期落後957戶,年減17.6%。建商推案量能仍強勁,惟受缺工、缺料影響,工程進度有延遲完工情形。

▲圖二、近期台中市建照、使照量變化(圖/資料照)

依據2020年4月份實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為39.4%與27.2%,而成交金額比例分別為36.2%與40.8%。2020年4月建物交易總金額為約280億元。
 
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在大里區、北屯區與北區。大里區過半交易屬親家愛+,成交價為19.4~21.6萬/坪,高價位區跌幅逾2萬/坪;北屯區逾七成交易屬大毅讚幸福,底標~後標主要反映該案行情而有漲幅;北區以元心璽苑交易佔大宗,成交價為19.4~27.3萬/坪,由於高單價個案交易銳減,全區價跌,其中底標~均標下修幅度超過5萬/坪。
 
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在梧棲區、大雅區及太平區。梧棲區主力購買總價為950~1,388萬元間,全區表現尚穩;大雅區近八成交易屬三和匯,成交總價為1,225~1,500萬元間,底標有200萬漲幅,其餘區位持平;太平區主力購買總價為1,450~2,300萬元間,本月無總價超過三仟萬元之交易,頂標價格大跌430萬,其餘區位則無明顯變化。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示,台中市於2017年7月正式超越高雄市,成為全台第二大城,當時熱議人口紅利對房市是一大利多,但統計近年人口表現,單以人口總數來看的確是逐年成長,但實際在年度的增幅上已有明顯縮減情形,從2016年0.8%的年增率一路下滑(圖三),2020年截至5月為止,僅增加1,233人,年增率不及0.1%,人口挹注的動能進入停擺狀態;此外,台中的出生率亦直線下探不見起色(圖四),更是突顯少子化問題加劇。

▲圖三、近年台中總人口數及年增率變化(圖/資料照)

▲圖四、台中出生率走勢圖(圖/資料照)

然而與此同時,台中建照及開工的住宅H-2類宅數卻是一路攀升(圖五),除了反映小宅市場的剛性需求外,也可從中一窺未來推案產品的定位走向。其一、目前小坪數產品已明顯飽和,市場上同質性(小坪數)產品過量湧現,形成對換屋族群需求的變相排擠,在歷經2~3年的市場整盤期後,中大坪數的產品有了重新被看到的機會;其二、在少子化及人口高齡化的現實壓力下,未來小宅市場仍將保有一席之地,惟須轉向規劃適合退休族群的社區產品,樂齡宅的剛性需求不容小覷!

▲圖五、近年台中建照、使照及開工住宅 H-2 類宅數變化(圖/資料照)

 

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

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