獨／靠「收租」退休前賺20間房！專家：做了恐變無法退休

記者陳韋帆／台北報導

光靠「收租」就能賺到20間房子？近期網路流傳一種「大開槓桿」的購屋方式，並指出可在退休前擁有20間房子。屋比房屋總監陳傑鳴接受《三立新聞網》專訪指出，這樣的財務槓桿操作風險相當高，如今「高房價、限貸令」，風險更上一層樓，一個不小心，恐怕不是擁有20間房子，而是一輩子無法退休。

▲靠「以租養貸、以貸養貸」的賺房子方式，將讓自身承擔莫大風險。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

早期投資客流傳著「以租養貸、以貸養貸」的做法，就是用第一桶金買一間房子，接著出租，租金用來繳房貸，繳到一定程度後，再房子拿去貸款，再買第二間房子，第二間房子再如法泡製，最終達到「房客幫忙繳房貸，房東擁有很多房子」的目的。

事實上這樣的做法在早期風險就很高，因為房子會有空租問題，且倘若遇上房市低潮，就有可能兵敗如山倒，例如2016年房地合一稅剛推出時，不少投資客以類似的操作手法，在「林三淡」區域就一片慘賠。

近年更出現不少「0元購屋術」，鼓吹民眾以信貸做頭期款，再以前述的類似手法去購屋，大開財務槓桿，「買空賣空」的做法看似聰明，實際上卻是讓自己走在鋼索上，隨時會掉下懸崖。

尤其到了近期，想這樣炒作房產，首先要面對的就是政府的「打炒房」手段中的「第三戶限貸令」以及「高房價」兩大難關。

「第三戶限貸令」央行規定針對名下第三戶以上房貸，可貸成數僅剩下5.5成，且不能使用寬限期，因此，投資客「財務槓桿是不可能無限制擴大」。

舉例來說，過去投資客購買250萬的大套房，假定可月租7,000元，收益率約3.4％，在自備2成，約50萬的狀態下，只要搭配30年期房貸，在房貸利率1.4％下，每月房貸繳款只要6,807元，確實就可以用租金抵付房貸。

但如今在央行信用管制下，第三戶房貸可貸款成數僅剩下5.5成，所需買房自備款將從50萬將大幅增加為112.5萬，本金不夠雄厚的投資者是很難這樣操作的。另外，目前銀行對於購屋者也會進行財力審核，如果收入沒達到一定成度，是不可能無限制擴張信用來貸款的。

「高房價」風險更高，若投資客選擇購買「預售屋」來進行投資，雖然預售屋2～4年工程期期間只要繳工程款，但倘若無法順利在交屋前換約出脫，後續將面臨龐大的貸款壓力，單以一間千萬元的房子、貸款7成、利率1.88％、年限30年計算，每月就必須繳交2.5萬房貸，倘若一次購買2間以上，就可能直接面對斷頭壓力。

陳傑鳴說，這樣購屋的方式，無論在早期或現在，並非沒有成功案例，但實際上沒有雄厚的財力做後盾，背後承擔的風險相當高，對於本來就很富有的人而言，或許這樣做財務規劃很恰當，至少以長期20～30年來看，台灣房價漲多少跌，但一般人來說，還是先擁有一間自住的房子比較實在。

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