文／品嘉建設 創辦人 胡偉良
( 圖 / 資料圖取自freepik )
近期信託公會提議，將建商在預售案中的可用預收款收入壓縮至僅剩三成，理由是少數危老案因財務問題淪為爛尾樓，損及購屋者權益。然而，此一方向不僅未能對症下藥，更可能因過度緊縮資金流動性，導致建商周轉困難，反而增加爛尾樓風險，最終傷害的仍是消費者與整體房市健康。
一、預售制度的本質是資金融通，限縮動用比例違反市場機制
台灣預售屋制度的設計，本質上是讓建商能透過購屋者的預繳款項，解決營建過程中的資金需求。此模式使建商無需完全依賴銀行融資，可以降低利息成本，並讓購屋者能以較低價提前鎖定房產。因此，若強制將建商可動用預售款壓縮至三成，等同大幅削弱預售制度的融資功能，迫使建商轉向更高成本的融資管道（如民間借貸），最終這些成本仍會轉嫁至房價，使購屋者負擔更重。
此外，此政策將嚴重衝擊中小型建商。大型建商或許能憑藉雄厚資本適應新規，但中小型建商，往往依賴預售款作為周轉金。若資金動用受限，可能導致更多建商退出市場，進一步減少供給，反而推升房價。
二、危老案爛尾主因是規模與成本問題，非預售款動用過多
信託公會將爛尾樓歸咎於建商過度動用預售款，實為倒果為因。危老案之所以容易失敗，關鍵在於：
1. 基地偏小，營造成本高
危老重建案多為小面積基地，單位營造成本高於大規模開發案，且常需額外支出整合地主、拆除舊建物等費用。若市場景氣反轉或營建成本飆升（如近年缺工、原物料上漲），建商利潤可能迅速被侵蝕，導致資金鏈斷裂。
2. 產品競爭力較弱，銷售風險高
危老案因基地限制，常面臨格局不佳、車位不足等問題，在市場上的銷售速度與價格均不如大基地開發案。若預售去化緩慢，建商現金流不足，自然容易陷入財務困境。
由此可見，爛尾樓的真正癥結在於「開發規模過小、成本控管困難」，而非預售款動用比例。信託公會的提案僅限制資金使用，卻未解決根本問題，反而可能讓建商因資金短缺更難完成工程，形成惡性循環。
三、政策恐加劇資金短缺，反增爛尾樓風險
若建商可動用預售款被壓縮至三成，將產生以下負面效應：
1.建商周轉困難，工程進度延宕
營建業本就屬高資金需求產業，從土地整合、拆除、施工到完工，每一階段均需龐大現金流。若建商無法適時動用預售款支付工程款，可能導致工期延誤，甚至因資金鏈斷裂而直接停工。
2. 建商啓動危老都更意願降低，都市更新停滯
危老重建本就因整合難度高、利潤較薄而讓建商卻步，若再限制預售款使用，將使更多建商放棄此類案件，導致都市更新進度放緩，與政府推動危老重建的政策目標背道而馳。
3. 消費者選擇減少，房價上漲壓力增
若中小建商因資金壓力退出市場，房市供給將更集中於大型建商，不僅削弱市場競爭，也可能因供不應求而推升房價，最終仍由購屋者承擔成本。
四、更有效的解決方案：強化監管，而非全面緊縮
與其一刀切限制預售款動用比例，政府與信託公會應採取更具針對性的措施，例如：
1. 強化預售款信託監理，確保專款專用
現行「價金信託」機制雖要求建商將預售款存入專戶，但缺乏對資金流向的實質審查。應要求建商提款時須提供工程進度證明（如承包商請款單、建材採購合約），避免資金挪用至其他項目。
2. 建立建商分級管理制度
依建商財務狀況、過往實績訂定差異化動用標準。例如，財務穩健、信譽良好的建商可維持較高動用比例，而高風險建商則需提高保證金或接受更嚴格監管。
3.推動「完工保證保險」制度
參考日本、新加坡等國做法，要求建商投保「履約保證保險」，若工程中斷，由保險公司賠償購屋者損失，分散風險。
4. 提供危老案專案融資支持
針對危老重建案，政府可提供低利貸款或信用保證，降低建商資金壓力，同時確保工程順利進行。
五、胡偉良觀點：政策應對症下藥，避免因噎廢食
( 圖 / 資料圖取自freepik )
預售制度是台灣房市的重要支柱，若因少數爛尾樓案例就全面限縮建商資金動用，不僅無法解決問題，反而可能加劇市場失衡。與其採取粗暴的管制手段，政府更應從「強化資金監管」、「完善風險分攤機制」及「支持危老都更」等面向著手，才能真正保障購屋者權益，同時維持房市穩定發展。
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