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3漲3夾擊!房市風暴來襲 建案「賣好、賣壞」都GG了

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記者陳韋帆/台北報導

房市風暴來襲!根據住展雜誌11月市調結果,房市市況連續第5個月持續走升,其中預售屋推案量、待售建案個數分數上揚,另議價率、來客組數與成交組數等三項分數持平。住展雜誌研發長何世昌表示,房市過熱已進入「3漲3夾擊」的狀態,買、賣方將暫時進入磨合期。

▲建商開價不斷攀升,代銷陷入「3漲3夾擊」的窘境。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

何世昌解釋,「3漲」是指建商「委託代銷銷售後漲價、潛銷時反映好再漲價、公開後賣得動又漲價」。他說,實價登錄2.0上路後,部分建商看著前案「天花板時價」來當作下一案「底價開價」,目前部分建案已出現漲價漲到代銷都不敢的狀態,未來狀況是否加劇,仍有待觀察。

「3夾擊」則是指代銷目前陷入「賣太好被查、賣不好就掛掉」的窘境,何世昌說明,代銷既要面對建商價格的善變,也要面對消費者對於房價攀升的反彈,還有官方頻繁稽查等三方夾擊,代銷可謂處在風口浪尖。

▲11月新建案推案力道強勁,新案總銷逾千餘億元。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

推案力道強勁 指標案爆炸多

11月預售屋推案量能仍大,高達逾千餘億元,指標案數量相當可觀,其中單一案量逾15億元以上的指標案共有28個,分別為台北市-大同「大承」、松山「揚昇君隆」、中正「國雄中正」、信義「全坤X101」、士林「璞知溪」、文山「和暘W」、北投「達永豐盛學」、新北市-新店「江陵天碩-中央特區」、林口「立軒天頤」土城「馥華城奕」三重「冠德天韻」、淡水「水問山」。

桃竹預售指標案則有桃園市-中壢「宏普画時代-時尚苑」與「宏普画時代-時代苑」、桃園「璟都米蘭」、「宜誠吾界」、「定泰臻翫」、「昭揚天鋭」、「合康檜邑」、「璟都城品」、龜山「頤昌澄岳」和「富堡大湖滙」、蘆竹「日日和」與「A10公園翫」、新竹縣-竹北「合石如馥」、「豐邑一綻」、「閱建築」、新豐「富宇明星樂」。

11月新釋出的成屋案戶數約為6百餘戶,單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-松山「松耘樸石」、新北市-林口「太子苑」。

▲11月平均成交組數出現些微下滑,住展推測與價格暴漲有關。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

市況微幅下滑 恐與價格有關

雖然新建案大量釋出,但因線上建案銷售情況普遍不錯,封盤、或完銷建案增多,線上待售的住宅建案數量持續下降,11月已低於1,150個,因此單項分數連三個月上揚。由於市況仍佳,建案開價、成交價同步上揚,11月議價率仍約為11.9%,與10月維持相同水準。

11 月住展風向球追蹤的指標建案平均來客約為38.8組/週,較10月(38.9組/週)略減0.1組/週,中止連續四個月正成長。另,11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約3.9組/週,較10月份(4.0組/週)減少約0.1組/週。雖然11月成交組數略減,但仍處在今年相對高檔;而市況熱度未進一步提升的關鍵,可能與近期建案價格暴漲有關。

▲何世昌表示,房價目前跳漲過快,推測買賣雙方將進入磨合期。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

新建案開價快速調漲 買賣雙方進入磨合期

何世昌說,近期新案開價快速調漲,代銷業在業主、消費者之間變成夾心餅乾,易造成消費者誤會與增加不信任感。甚至,有代銷因業主反悔不賣而白忙一場,最後血虧收場。

整體而言,11月新建案市況雖然仍算穩定,但市況並未更加熱絡,推測主因與房價跳漲太快,造成消費者被嚇到有關,接下來買、賣雙方可能會暫時進入磨合期,房價續漲、市況不至於大幅下墜,但恐怕也難大幅成長,直到買方接受新價位且願意追價為止。

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