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獨家觀點/都更20倍驚人增值!自己賺不好?為何肥了建商

記者陳韋帆/台北報導

近年「都更、危老」正夯,但地主們的自主更新案卻相對罕見。(示意圖與本文無關/記者陳韋帆攝影)

▲近年「都更、危老」正夯,但地主們的自主更新案卻相對罕見。(示意圖與本文無關/記者陳韋帆攝影)

近幾年在中央、地方政府積極推動下,「都更、危老」相當夯,在房價連年攀漲下,甚至有不少個案屋齡超高,與當初取得價相比,房價一翻就是20倍起跳,有趣的是,即使不少人知道「自主更新」相較「建商合建」,可以享受更多的增值利潤,但「自主更新」的案例卻仍然寥寥無幾,問題到底出在哪?《三立新聞網》彙整建商與都更公司說法讓讀者了解。

首先,我們要先了解「都更」、「危老」要走哪些流程,第一步、向縣市府申請都更或危老資格;第二步、請建築師跑照、申請行政審議等相關流程;第三步、市府通過後,拆除並興建。

而「自主更新」與「建商合建」又有什麼差別?簡單說,「自主更新」錢全部自己(地主們)出,所有規劃、興建,餘屋處置,都自己決定;「建商合建」就是透過建商籌措資金,並規劃興建、銷售,以某公司說法,建商約拆得1/3的房子進行銷售。

進一步來說,這兩者最大的差異,其實就是「誰出錢來蓋」,對於地主來說,要拿出現金很難,但其實也不難,只要將土地向銀行融資即可達成,這也是近年衍生的新興行業「全案管理公司」,如建經業或金融都更公司等…紛紛成立的原因。

「全案管理公司」甚至還有包辦一條龍服務,從申請、跑照、營建、銷售等流程,都可以協助尋找可信任公司,其中不少相關公司還是銀行所成立,而他們賺的錢,就是約8%-11%手續費。

我們來粗略概算,假設一個更新案共80戶,每間房子都是25坪,重建後總銷約30億,與「建商合建」,等同要被抽走10億的可售額,也就是每戶被抽走1250萬;若自主更新呢?假設每坪平均造價25萬,加計全案管理費與建築師費用攤提每坪約10萬,每戶成本為25坪*35萬=875萬。也就是說,自主更新,每戶約可獲得375萬的利潤。

聽起來並不麻煩,為什麼許多人還是寧願找建商處理?業界人士指出,聽起來是不麻煩,偏偏地主其實就是「怕麻煩」,擔心自己不懂相關專業,無法進行有效決策,也會擔心房子蓋好後賣不掉,導致融資的資金無法迅速還款,不願承擔其風險。

但找建商就沒有風險嗎?答案肯定是有的,因為建商合建來說,正常邏輯就是興建資金必須由建商籌措,但近年就時常發生,有建商將預售屋收到的款項挪用,導致工程金周轉出現問題,甚至有建商沒有自己出資,私自將地主土地融資,風險全部轉嫁回地主,而且還借到三胎,最終捲款脫逃,讓建案成為爛尾樓。

其實自主更新並不難,每一個決議環節更新會尊重多數決,房子室內外格局蓋得方正,外觀不必過於突兀,用料實在,通常只有賣不掉的價錢,沒有賣不掉的房子。最難的,往往是人心,這也是自主更新明明最划算,便宜點賣還有可能有抑制房價的效果,但最終卻往往肥了建商的原因。

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