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老公寓變身都更屋 身價翻倍漲?

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文/林宏澔

都更,就是都市更新,針對老舊社區或屋齡超過五、六十年的公寓重新翻修的意思,由於翻新與對未來的期待值,房屋價格也跟著水漲船高,很多土地都是靠都市更新的方式取得的。都更有公辦都更與自辦都更兩種,不論採哪種形式,最終一定是土地價格的改變以及權利的變換。

都更不是機密,不是少數人或財團才能操作的,它是公開的訊息,只要上「內政部營建署都市更新網」查詢,隨時都能取得第一手資訊。都更也好,合建也罷,都是土地投資重要的一個方式,了解何謂都更、為何要辦都更、都更有哪些好處後, 你離致富將更邁進一大步。

都市更新並非只有重建一途

什麼是都市更新?依據《都市更新條例》所定程序,在都市計畫範圍內,實施「重建」、「整建」、「維護」措施,目的在促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與增進公共利益。

都市更新依施行程度而有三種實施方式:

▲(圖/翻攝自住展房屋網)

很多民眾以為,都市更新就是老屋重建,其實都更不只重建,還有整建與維護,比如老舊公寓的「拉皮」專案,也是都更的一種。內政部營建署每年提撥「都市更新整建維護」經費, 並且委託各縣市政府代辦,最高補助費用可達總施工金額的75%。另外,台北市舊公寓也可以向政府申請施作電梯的補助, 但若從建商的角度來看,「拆掉重建」才是建商最有興趣的都更方式。

只有在劃定範圍內才能都更

在正式進入都更的說明之前,首先我們要認識「更新地區」與「更新單元」這兩個名詞。

更新地區:

  1. 直轄市、縣(市)主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區,並視實際需要分別訂定都市更新計畫,作為擬定都市更新事業計畫之指導。 (都市更新條例 5)
  2. 直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區;或迅行劃定更新地區,上級主管機關得指定該管直轄市、縣(市) 主管機關限期為之,必要時並得逕為辦理。 (都市更新條例 6、7)
  3. 土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元, 或依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,申請實施該地區之都市更新事業。 (都市更新條例 23)

更新單元:

  1. 更新單元之劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。(都市更新條例施行細則 5)
  2. 實施者自行劃定更新單元時,應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者,得由實施者自行依本條例第 5條規定,擬具或變更都市更新計畫,並於計畫中適當劃分之。

簡單來說,政府評估後會劃定一個大的區域範圍,這個區域就叫作更新地區。區域內的土地都可以進行都市更新,比方說,雖然同在更新地區裡,A 社區申請都更,B 社區卻不要都更,兩方都有選擇的權利,這個例子中,A 社區就是一個更新單元。

圖 3-2 為更新地區與更新單元的示意圖,虛線所包圍的區域為都市更新地區的範圍。實線處則為更新單元,更新單元一定要在劃定的範圍內,不在範圍內就無法進入都更流程。

▲(圖/翻攝自住展房屋網)

都市更新流程四部曲

都市更新的流程主要有四個階段, 依序為「劃定更新地區」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」,以及「都市更新權利變換計畫」。

第一步、劃定更新地區

  1. 政府已劃定地區:

意即政府基於劃定的理由,將都市計畫內需要都市更新的地區劃定為「都市更新地區範圍」,只有在此範圍內的土地, 才可進行都市更新。

  1. 政府未劃定地區:

若為政府未劃定之地區,則土地所有權人可準備相關文件, 向主管都市更新的政府機關申請,主管機關將依據「未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」,審定該區是否符合劃定的條件。

第二步、都市更新事業概要

若為已劃定或通過自行劃定之地區,即進入都更的第二階段─都市更新事業概要,簡稱事業概要。申請人在取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/2 以上同意門檻,並舉辦概要公聽會後,向市政府申請核准事業概要。

第三步、都市更新事業概要

事業概要核准後,由實施者(建設公司)整合所有權人(住戶)參與都市更新之意願,取得 90% 的同意比例後,再舉辦事業計畫公聽會,擬具事業計畫申報核准。

第四步、都市更新權利變換計畫

事業計畫核定實施後,實施者(建設公司)要依照計畫的內容進行所有權人的意願調查及土地相關權利的協調處理,並通知相關權利人參與權利分配,依照分配的結果擬定權利變換計畫,最後再報請核准。

▲(圖/翻攝自住展房屋網)

  • 逢甲大學建設學院 助理教授
  • 中華民國不動產經營管理協會 理事長
  • 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
  • 台北市建築經營管理協會 創會理事長
  • 東吳大學商學院 助理教授
  • 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書

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