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獨家/稅金課到你飛天!父房貸兒當借款人 地政士曝弊端:繼承時就完了

記者陳韋帆/台北報導

小張年邁購屋,想讓兒子當借款人,地政士一聽驚覺不對,快點阻止慘劇發生。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲小張年邁購屋,想讓兒子當借款人,地政士一聽驚覺不對,快點阻止慘劇發生。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

房貸方式正確很重要!一位父親購屋,因年邁導致房貸條件沒兒子好,讓兒子當了代理人,結果逝世時,遺產稅暴衝百餘萬。新北市經紀人公會理事長、金門地政士事務所所長蕭琪琳表示,「政府課徵稅率是依循法理邏輯,所以方式錯了,未來相關稅金是有可能課到你飛天的!」

房價居高不下,小張年近60歲,終於存到第一桶金,決定買下約2千萬市值的房屋,但因年邁,銀貸條件不理想,決定直接讓兒子當借款人,貸款8成,也就是1600萬,同時獲取相對好的貸款利率,他也將此事告訴了自己好朋友,也是地政士蕭琪琳,「你看,這樣做我很聰明嗎?」

蕭琪琳一聽立刻驚覺不對並阻止,「你可知道,一旦這樣做,如果房貸是在你逝世之前還清,問題也就不大,但如果貸款沒多久,就不小心發生意外逝去,你的兒子除了扛上房貸,遺產稅也無法減免,可以說是課稅課到你飛天!」

蕭琪琳說明,「不動產的遺產稅課徵,是被繼承人『資產-負債』,但如果借款人是用兒子的名義,小張等於沒有負債,而所謂的資產(房屋),是以『土地公告現值+房屋評定現值』計算,『房屋評定現值』房子越新則越高,也就是說,小張如果不幸早逝,兒子不僅要扛房貸,計算遺產稅時,也無法先扣除負債。」

他進一步指出,除了遺產稅問題,由於現在還有「房地合一稅」,如果小張真的不幸在尚未清償去世,兒子未來想要出售房屋,稅金也將高得嚇人。

依照現行法令,小張兒子如果繼承房屋,取得成本是以0元計算的,假設公告現值加上房屋的評定現值是600萬,兒子以2000萬出售,國家就會認定賺到1400萬,並以1400萬做為課徵基礎,以房地合一稅課徵15~45%來看,最高就有可能課徵到630萬元。

但如果借款人直接就是小張,計算標準就不一樣了,2000萬是可以先扣除1600萬負債的,也就是只剩下400萬,如果兒子繼承後出售,房地合一稅最高也不過課徵180萬,兩者差距高達450萬。

蕭琪琳說,所以無論如何,千萬不要把借款人跟所有權人分開來,還好小張想要做這動作前,有先向我諮詢,最終將兒子作為保證人,而非借款人,否則未來在稅制上勢必相當吃虧。建議任何不動產買賣動作前,先諮詢自己可信任、專業的地政士,才能真正的省錢、省力、少糾紛!

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