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想買千萬透天法拍屋 租客犯「致命2錯誤」竟損失360萬

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記者陳韋帆/台北報導

標售法拍屋細節相當多,一個環節失誤,就會錯失良機。地政士全聯會副執行長蕭琪琳分享,自己朋友小張,在新北市租了一間透天厝,後來該屋被法拍,決定在二拍8折的時候進場,結果因犯下「最常見的致命錯誤」,不僅損失了約360萬,最後還被迫搬家。

▲小張租下一間新北市透天厝,為求舒適自掏腰包花60萬元裝修。(示意圖/業者提供)

小張的透天厝月租金原本是3萬元,但想要住得舒服,所以與房東協議,由小張出60萬元幫房東裝修,但租期拉長至6年、同時月租金降到2.8萬,以2個月租金作為押金。雙方同意,經2個月裝修後,小張順利住了進去。

▲住了一年半房子遭法拍,不想損失60萬裝潢費,小張決定出手投標。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

住了約一年半後,小張突然遇到法院人員說要查封房子,一開始嚇了一跳,但由於很喜歡這個租屋處,而且又花了60萬裝潢,於是決定出手投標,6個月後小張接到法院公文時,看到查封筆錄中載明該透天厝有租約,所以註記「不點交」。

▲帶有租約的法拍屋,法院通常註記不點交,也不太會有人投標。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

小張請益專家,專家告訴他「不點交」就是因為有租約,通常較少人願意出手標售,但小張自己就是租客,沒有這樣的問題,所以小張應有機會用便宜價格買到透天厝,第一拍到了現場,但發現底價1,850萬元與市價相近,沒有便宜多少,所以就沒有出手。

▲小張第二拍沒有在本票背書,被宣布「廢標」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

第二拍時,底價調整為1,480萬元,小張覺得相當便宜,於是就準備了296萬保證金,並且開立銀行本票,並用1,500萬元投標,投標時間14:30,直到3點事務官開標時,只有小張的標單,他既開心又緊張的等待收穫,結果竟被宣布「廢標」。

▲第三拍時,小張未注意「不點交」已改為「點交」,最後被別人奪標成功只好搬家。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

蕭琪琳解釋「因為小張雖然有在抬頭寫上名字,但卻忘記背書,他整個人都傻了。」後來朋友安慰小張下次再來,第三拍價格更低,可以賺更多,小張也想說,第三標按常理再打8折,底價應該是1,184萬,他只要用1,400萬元投標應該沒問題。

第三標時,小張有了上次的經驗,駕輕就熟的寫上1,400萬,並不忘背書,投了標單,結果有人竟然以1,550萬元、比第二拍底價更高的價格得標,小張當場崩潰痛哭,因為不僅失去了裝修的60萬元,最後還必須搬家。

該房子市值約1,850萬,第二拍時小張本來勝券在握,可以賺到近300萬的價差,結果犯了法拍菜鳥最常見的致命錯誤「忘記背書」;第三拍時,也未再留意「不點交」被改為「點交」,最後被別人成功奪標。

▲倘若房子在出租前就已抵押借款,債權人得以申請取消「不點交」註記。(圖/蕭琪琳授權提供)

蕭琪琳解釋,法拍的房子註記「不點交」之所以可以更改,原因就在於房東租屋與貸款的先後順序,倘若房東先貸款,再進行出租,銀行或債主有權排除租賃權,由拍定後「不點交」改為拍定後「點交」。

綜合上述過程,小張最後不僅賠了裝潢60萬元,也少賺了300萬,一共損失360萬元。而且新屋主倘若不願續租,還得面臨搬家的窘境,而押金、裝潢損失,也都只能尋找房東求償,倘若一開始就將這項事情,交給專業人士處理,就不會遭受這麼嚴重的損害。

 

▼【永豐建經】標購法拍屋最容易犯的錯誤(影片來自YouTube-永豐建經頻道,若遭移除請見諒)

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