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北三都投資亮點,北市辦公、新北、桃園工業地產

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▲『高力國際台灣六都不動產投資回顧及產業機會』北三都投資亮點 北市辦公室 新北市、桃園市均為工業地產(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

台灣在2019年六大都會區商用不動產、土地成交總額分別約近1300億元、近2600億元,兩項交易總額都佔全國比重約94%,均顯示房地產投資重度集中在六都。依據高力國際出刊的『台灣六都不動產投資回顧及產業機會』指出,台灣由北至南各個地區都有不同發展潛力的產業聚落,具備健全的上中下游產業價值鏈。
 
台北市為全台灣金融、專業服務及商業中心、新北市及桃園市為重要製造業重鎮、台中市為中台灣金融商業中心也是精密機械大本營、台南市及高雄市則因南科的進駐而成為南部經濟中心,此外近年亦積極發展海洋及港區遊憩產業。
 
高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠指出六都接具有各自的投資亮點,台北市為政治及經濟中心,帶動金融服務、零售流行及科技研發發展,全國有八成的金融機構總部皆設立於於此,同時也是外商企業進入台灣的首站,因此造就出台北市擁有全台灣最成熟的辦公及零售商圈。
 
黃正忠說除金融服務業的成熟發展,「大內湖科技園區」(簡稱大內科)與「南港經貿園區」為當前北市科技產業最重要聚落,及科技企業總部,區域內總計有超過6,3050家企業登記,創造出年產值超過新台幣5兆元,高達19萬以上的從業人口,形成北市最重要的科技研發聚落及創新引擎。
 
台北市產業發展除了主要集中在市中心的七大辦公商圈以及內科,高力國際資本市場服務部董事洪煥哲也認為,開發商及投資人已將眼光轉向外圍區域,包含北投士林科技園區(簡稱北科)及南港區等潛力產業聚落。2019年建商於北科的購地金額達新台幣100億元,華固建設、國泰建設、長虹建設、江陵建設程等多組開發商搶進;而在北科獵地趨勢持續到2020年,建商持續加碼布局,也有72億元的成交量。洪煥哲指出,北科因鄰近捷運明德站,接軌中山高、新生高架道路與洲美快速道路,可快速抵達台北市中心、關渡、內科、南軟等重要產業聚落,可望成為下一個台北科技廊道上的產業重鎮。
 
大內科是前述三區內發展最為成熟區域,文德段與西湖段發展已久,區內廠辦大樓空置率甚至不到4%,使得潭美段與舊宗段亦有企業進駐買地自建或是整棟購置為總部大樓,統計2019年迄今在潭美及舊宗兩個區段的土地加不動產交易金額也近百億元。而洪煥哲也進一步說明,與內湖區一橋之隔的南港工業區段,已投入許多公私部門的大力建設,積極打造的東區門戶計畫,南港區已轉型成為下一個產業亮點聚落,各方人馬搶進,2020年迄今南港區土地成交金額已近380億元。

過去南港只被注意到南港經貿園區內的商辦供給,除了大聯大控股、美商3M、聯強國際等大型企業已選擇進駐南港外,近年包括南港輪胎、潤泰集團、國泰建設、遠雄建設、長虹建設等紛紛進行商辦或廠辦的開發規劃,從內湖科技園區串連到南港經貿園區的產業軸帶儼然成形。其中南港路三段沿線更是大案雲集,包括遠雄建設與紡織大廠宜進實業的合建案也即將公開銷售,該路段因鄰近松山車站與捷運昆陽站,向北可經成美橋連接內湖科學園區,距離信義計畫區只有十分鐘車程,區位與交通條件優越,可望成為市場矚目的焦點。洪煥哲認為南港路沿線的廠辦開發案將陸續釋出,區域內商業發展動能持續,是提供企業擴充的另一個選擇。
 
至於,新北市早期為台北市的衛星城市,以支援台北市農、工業需求而生,隨著經濟發展,逐步成為食品、紡織、塑膠業等傳統產業轉型為電子及電腦零組件、資通訊及半導體等產業重鎮,尤其是沿著交通節點群聚發展,透過高速公路及快速道路串聯起五股、土城、樹林、林口及汐止等主要產業聚落。
 
依據高力國際研究部統計,新北市過去5年平均每年工業土地交易總額約73億元,但美中貿易帶動廠商在台擴廠,產業用地需求殷切,2019年以來工業土地交易熱絡,當年度成交總額達113億元,較歷年平均數成長55%,主要集中在新莊區、土城區與五股區等。
 
除了土地之外,近幾年新北市也陸續落成新廠辦大樓,其中又以汐止區交易最為熱絡。汐止區西臨台北市南港區,視為南港產業軸帶的延伸,尤其是新北市政府積極發展大汐止經貿園區,並以生技、ICT、雲端科技及物流產業為主的新產業聚落,也帶動汐止發展契機。
 
此外,新北市為北部製造業重要聚落,依據統計至今已通過24案工業區立體化申請方案,申請產業以高階醫療器材、半導體零件設備為主,總投資金額逾211億元,創造980多億元產值。以區域來看,主要多分布在新莊、土城、汐止、泰山及樹林等區域,預計將增加1.7萬坪的樓地板面積。
 
位於國道一號及三號產業軸帶上,桃園市也為製造業重鎮,涵蓋產業包括物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等,具完整上下游產業鏈,市內共計32座工業園區,分布於中壢、幼獅、平鎮、龜山、大園、觀音、龍潭等區域,每年製造業產值達新台幣2.9兆元,占全台產值17%。
 
高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠提到中美貿易紛爭促使台商提高在台產能布局,進而推升工業地產需求,其中電子大廠在桃園擴廠指標案件包括廣達斥資42.8億元購入桃園華亞科廠房、台達電投入46億元購置三筆中壢工業區廠房、英業達以11.8億元買入龜山工業區廠房,以及同欣電子以14.1億元購買八德區土地。他認為2020年爆發的新冠肺炎疫情,更將使得廠商調整全球供應鏈基地的策略持續進行,工業地產可望優先受惠,統計2020年迄今,桃園工業地產布局金額已近70億元。
 
高力國際研究部董事梁儀盈也補充提到,近幾年因為線上購物使得民眾消費管道變的更多元,線上經濟比重越來越重,許多實體零售業者也紛紛提供線上購物服務,帶動電子商務快速崛起,零售業者及電商平台對於倉儲物流需求增加,投資型買方如REITs及壽險業者,也看中長期穩定租約及收益,積極出手,身為物流集散重鎮的桃園市,在2019年的交易額即貢獻101億元。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

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