獨家／樹林爛尾樓是前震？陳傑鳴：主震還沒來　政府應完善「預售履保」

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，樹林的爛尾樓，恐怕只是前震，真正的爛尾主震還沒有到來。（圖／陳傑鳴提供）

爛尾樓風暴將席捲全台？新北市樹林建案「凱旋大苑」爆建商解散，建案恐成爛尾樓，這是個案還是僅僅只是爛尾樓第一槍？元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，「近2~3年房市明顯過熱，房價飆升與工料也在飆漲，所以凱旋大苑可能只是前震，真正的爛尾主震尚未開始。」

陳傑鳴舉例，1個5千坪建案，假設3年前營造成本1坪12萬來說，總造價就是6億；現階段營造成本1坪則大約要15萬，總造價就是7.5億。

「如果你是建商，會怎麼做？」他列舉幾種情況，一、非上市櫃建商有錢、口袋很深；二、非上市櫃建商口袋不深；三、上市櫃建商。

一、非上市櫃建商有錢、口袋很深

這時候就要看建商良心，如果建商有基本良知，就會認賠或少賺，把房子蓋好；如果沒良心，就會開始出各種怪招，近年不時傳出的，包括，「希望消費者加錢，或直接支付違約金解約」，當然，最損的方式，就是公司放給他倒，直接變成爛尾樓，再另外找一間公司承接。

二、非上市櫃建商口袋不深

口袋不深的建商，有可能會面臨困境，真正的倒閉，這時候消費者就會很容易血本無歸。

三、上市櫃建商

上市櫃建商不僅口袋深，還受金管會約束，也有許多股東關心，形式上財報必須公開透明，很多事情不能亂來，除非經營者決定放棄大好江山與名聲，雖然還是有這樣的特例，但相對非上市櫃建商，爛尾機率仍低了不少。

陳傑鳴說，我們觀察這2~3年，許多區域都一頭熱，搭載台積電話題的熱炒區域、吃盡科技人士豆腐的漲價區域，不少小建商也四處插旗，而大多數資金就是從銀行融資而來，所以在房市冷卻的現在，各種狀況導致的爛尾樓就會慢慢浮出水面，估計樹林「凱旋大苑」也只是這波爛尾樓的前震，主震還沒到來。

▲陳傑鳴指出，目前預售屋的五大履保制度，僅「價金返還保證」真正對消費者最有保障。（示意圖／資料照）

不是有信託嗎？消費者為什麼還是沒有保障？陳傑鳴解釋，2011年的前朝內政部為了預防爛尾樓，推出「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，一共有五大類，預售案必須擇一辦理。

他進一步說明，「預售履保」又分五大類，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」。

事實上，這些制度只有「價金返還保證」，一旦建商未能如期完工，將由擔保的金融機構如數返還消費者已繳價金，對消費者最有保障；「公會辦理連帶保證協定」則在業界相當罕見，畢竟偌大的公會沒必要為了單一或特定建商保證。

業界常見的「不動產開發信託」及「價金信託」來說，雖確保興建資金或買方所繳價金「專款專用」，但並不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能。而且，因信託契約之受益人為建商，當建商無法依約完工或交屋時，信託帳戶如有剩餘款項才會歸屬於消費者，等於建案一旦出事，消費者能拿回多少，就要看運氣。

另外，所謂的「同業連帶擔保」方式，往往擔保者跟被擔保者都屬同集團，彼此間關聯性相當高，如果建案發生問題，擔保者的保證能力也是備受質疑的，擔保效果可能不佳。

陳傑鳴提醒消費者，如要避開爛尾樓，購屋前，除了搞懂建商體質，也要看清楚「預售履保」方式；同時，他也建議內政部，「相關法令前朝明顯未訂立完善，導致消費者權益風險仍極高，若能進行修法，相信也是相關單位未來的一樁美談。」

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