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獨家/日幣大跳水!「雲林房價」就能買大阪?專家:四大風險 當心慘賠

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記者陳韋帆/綜合報導

日幣大跌,日本不動產引起台灣網友關注,認為是可以投資的時機點。(圖/翻攝自pexels)

▲日幣大跌,日本不動產引起台灣網友關注,認為是可以投資的時機點。(圖/翻攝自pexels)

台日幣匯率持續維持低點,日幣對台幣匯率僅1:0.22,甚至有人聲稱用台灣雲林價就可以在大阪置產,爽賺租金報酬外,還能享有高匯差。對此,台灣精算專家與日本不動產專家皆指出,「想要賺匯差的想法沒問題,但要留意其中的風險,還要挑對地點、搞懂稅率,才不會慘賠出場。」

錢妙玲表示,現在日幣匯率正低,確實是日本置產好時機,但要留意相關風險。(圖/錢妙玲提供)

▲錢妙玲表示,現在日幣匯率正低,確實是日本置產好時機,但要留意相關風險。(圖/錢妙玲提供)

日本台灣不動產協會創會會長錢妙玲表示,目前日幣大跳水,相較美元僅過去2/3價格,確實適合投資,房價雖然仍在高點,但還是很划算。不過她也提到,「買之前自己一定要做功課,買對地點,不要蛋黃區也不要郊區;選對仲介;搞懂稅務。每件事情都很重要。」

錢妙玲說明,目前日本市區新房子投報率約落在4~5%、老房子約6~7%,郊區則可能高達9~10%,不過,投報率越高,代表風險越高,以郊區來說,如果租客退租,及有可能空租一段時間,且要脫手時,也較難找買家。

此外,房貸部分也亟需留意,台灣有八大銀行在日本有分公司,但金額若低於5千萬日幣通常不願意承保,且非東京都以外的區域,多數不願承貸,當然並非全部,但還是必須先打聽清楚。

另外,稅制部分,日本人對於外國人購屋,會先有一筆房屋總額20.42%的稅金預扣款,另外還有消費稅、營業稅、源泉徵收稅等,複雜程度不低於台灣,雖然會有稅務師幫忙,但還是要先搞懂,才不會賺了匯率、租金,卻賠了稅金。

最後,錢妙玲還提醒,日本跟台灣一樣有違建、凶宅等問題,雖然名詞不一樣,但邏輯上大同小異,雖然日本也規定必須登載,但也會出現隱瞞等情事,所以仰賴一個可信任仲介其實也相當重要。

周昆立表示,日本稅金相較台灣重了不少,投資人應先確認,避免被套牢或慘賠出場。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲周昆立表示,日本稅金相較台灣重了不少,投資人應先確認,避免被套牢或慘賠出場。(圖/記者陳韋帆攝影)

元宏不動產加值平台創辦人周昆立則指出,日幣的跌勢確實會引起投資人在日本置產的興趣,但並非穩賺不賠,仍有四大風險須注意。

一、日圓貶勢恐尚未結束

在極端鷹派升息的聯準會和極端鴿派的日本央行下,目前美日利差持續擴大,而日本央行堅目前持寬鬆貨幣的政策方向,已有分析師預估日圓恐將繼續下跌,未來一旦再跌個10~20%,現在進場買日本房子一樣有套牢的可能。

二、 日本房產持有稅並不低

有人認為目前日本買房可以賺匯差外,還可以賺租金收益。對於這點,目前在台灣買房收租,每年收租投報率確實大概只有2~4%左右,真的不高,而目前日本不動產的租金收益率大概可以在4~6%左右,甚至更高,確實感覺有利可圖。不過,民眾需注意日本的房產持有稅並不低。

在台灣房產每年持有成本的「地價稅」與「房屋稅」因稅基因都遠低於市價,可能只有市價的20%左右,因此導致在台灣持有房產相當輕鬆,但是日本的持有稅,如固定資產稅+都市計畫稅的稅基是高於台灣的。以固定資產稅來說,在日本持有房地產的人需要繳納,其稅基通常是市值的50%-80%,也導致日本持有房產的稅額並不會太低,恐將壓縮房屋收租實際的投報率,甚至如果房子租不掉,屋主還會面臨龐大的持有與管理成本。

三、 日本房產賣屋短期交易一樣課重稅

民眾如果購買日本房產,未來賣屋時,需繳納「讓渡所得稅」,這稅負與台灣的「房地合一稅」相同,會根據持有房產的時間來有不同稅率,短線交易一樣課徵重稅。購買日本房產的民眾,如果不想被課重稅,恐都要有長期持有的打算。

四、 全球房市有高點反轉跡象  現在買房可能偷雞不著蝕把米

今年全世界進入升息循環,特別是下半年美國寬鬆貨幣政策告終,導致熱錢退燒,不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前不到1萬4千點,今年下半年房市交易量能也開始降溫,估計今年全年建物移轉量恐僅剩下32.5萬~33萬之間,較去年的34.8萬件下滑。

周昆立提醒,目前低迷的房市買氣如果繼續延續下去,房價恐也很難持續向上,此時進場買房,除非價格夠便宜,不然不論是在日本或是台灣都有一定的風險,可能會偷雞不著蝕把米。

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內容僅供參考,投資人於決策時應審慎評估風險,並就投資結果自行負責。

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