獨家/預售屋就像網路集資詐騙?章定煊揭密爛尾樓:制度爛到還不如私募

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記者陳韋帆/新北報導

章定煊指出,台灣預售屋制度,消費者承擔與「私募」同樣風險,卻無法共享利益。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲章定煊指出,台灣預售屋制度,消費者承擔與「私募」同樣風險,卻無法共享利益。(圖/記者陳韋帆攝影)

新北市樹林區建案「凱旋大苑」建商宣布倒閉,消費者不知如何是好,財經學者章定煊接受《三立新聞網》訪問指出,「以現有的預售屋價金信託機制來說,遇到惡意建商,購買預售屋就會像在集資開發,開發利益也無法共享,還不如開放『私募』來的好。」

章定煊表示,「樹林案目前似乎消費者對於地主、建商存有不少質疑,建商宣布倒閉的背後到底有沒有問題,我們暫時無法得知,但以目前預售屋的『信託制度』來講,確實問題不小。」

他說明,預售屋的信託,俗稱「預售履保」,一共有五大類,包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」,預售案只要擇一辦理即可。

最慘的是,「預售履保」五大類中,僅「價金返還之保證」可真正確保建案出問題時,所有價金可保證返回消費者,其他四種則都可透過各種方式將錢「合法使用或挪用」,遺憾的是,建商幾乎不會使用「價金返還之保證」,因為對消費者風險最低,但對他們而言成本卻是最高。

章定煊指出,預售屋消費鏈中的風險順序,有兩種情況:

一、正常情況

風險順序依序為「開發商、地主、購買戶、銀行。」以上指的是一般大型開發商,在建案開發過程,已經收購土地、下訂材料等,所以會承擔最大比例風險。

二、非正常情況

風險順序則是「消費者、銀行、地主、開發商」,這類型建商的作法,通常就是直接與地主談定,以利益最大化吸引地主,並將所有的開發成本,建立在地主的土地融資、消費者的定金跟工程款上,並且想盡辦法「大幅拉升融資金額」。

如果建商惡意倒閉,或者各種原因不想蓋了,想捲舖蓋走人,直接公司放給他倒,融資的金額轉走,銀行法拍土地,衰的就是地主跟消費者,通常都是血本無歸。當然,這是一般情況,如果建商跟地主串通,就會只剩消費者最衰。

他說,「碰上第二種情況,如果信託是採用『價金返還之保證』,可確保消費者可拿回支付之價金,倘若不是,資金就有可能早已被建商用各種理由及方式轉走,想討也討不回來。」

記者問到,「這樣不就像臉書或其他社群上,我們常見的『集資設計』廣告?開發失敗,業者通常一句話投資失敗就好,賠錢的都是投資人?」

章定煊回應,「確實就是這樣,而且更慘的是,預售屋的購買戶,其實就是所謂的消費者,因為建商通常賣的是未來價,並沒有真正的共享利益,這樣的作法,還不如所謂的『私募』開發!」

他解釋,國外有所謂的「私募」開發,就是讓大家一同投資一項土地開發項目,待開發完成,所有的投資人可以共享租金或收益等,風險是所有人一同承擔,透過信託執行。

當然,如果開發失敗,同樣是血本無歸,但比現行預售屋制度好的是,承擔著同樣風險,但可享更高利益。

他指出,綜合上述現象,台灣目前的預售屋制度還不如私募,不肖建商若有心,就可以空手套白狼,有成功賺到錢,消費者就沒事,發現苗頭不對就跑,死的就是消費者。

最後,章定煊建議,政府應盡速修改「預售履保」五大項目,如對消費者無充分保障建案不得預售,給予消費者最有利的方式,暫緩燃眉之急,其他制度上的缺陷,再進行慢慢調整,若真的不行,還不如取消預售屋制度,畢竟政府該保護的是民眾,而不是建商。

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