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胡偉良/高成本警示:購屋如何避開潛藏的爛尾風險?!

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建案成本攀升,缺工、缺料造成施工困難,多方參考建商評價,以杜絕買房後患 。(圖/資料圖取自freepik)

▲建案成本攀升,缺工、缺料造成施工困難,多方參考建商評價,以杜絕買房後患 。(圖/資料圖取自freepik)

近期房地產爆雷事件頻傳,這個時候買房真的要很小心,一不小心,你買的房子可能淪為爛尾樓、或品質低落,你要擔心的不只是建商,還要擔心承包工程的營造廠。

建商可能因政府的調控而週轉不靈,或因興建成本上漲而入不敷出;承包工程的營造廠也可能面臨類似的問題,一來是受到建商財務週轉不靈所波及,一來則是自己沒抓緊預算,或因成本上漲而造成入不敷出,上述情況衍生的後果都很嚴重,建商出問題可能導致爛尾樓或法拍,而營造廠出問題,後續的未完工程,建商也不定能夠處理,所以出問題的來源可能來自上述兩者之一,甚至同時發生。

現在營造成本高漲,很多賣的早的建案,到了要發包時才發現成本高漲,不但吞噬原本預估的利潤,還有可能造成虧損;有些則面臨找不到營造廠施工的困境,結果不是拖延開工,已經做一半的則有可能因成本問題,做不下去,變成爛尾樓,或是變更(降低)興建規格(偷工減料),對參與改建的地主、購房的消費者,這是很大的風險。

市場上現在就有不少建案在找人接盤,但是一些比較有能力或具規模的建商,卻因自己的工作量滿載,不見得有能耐或興趣去承接。

這個時候買預售屋真的要格外小心,筆者提供以下建議:

一、買預售屋要避開怎麼樣的建案?
1.看公司資本太小、推案完工實績太少的新建商預售案
一個建案動輒耗費數億元以上,倘若一家建設公司資本只有幾千萬元,甚至幾百萬元,除了別有居心、規避責任外,也有可能因為資金不足,衍生週轉不靈,使得建案興建中輟。

推案完工實績太少則表明建商的專業經驗可能不足,面對當前環境的應變能力不夠,因此經驗不足的建商在履約能力上,明顯比不上經驗較多的建商。

2.看建商(建案)的往來銀行
建案的完成需要大量的資金投入,因此除了建商的自有資金外,更需要銀行借貸的大量資金挹注,而銀行本質上是靠賺存放款間的利差來獲利,因此一旦建案出現問題,銀行就會蒙受損失,因此,銀行在放款的核貸上是相當保守的,民眾不妨以建案的往來銀行做為評估建案風險程度的參考。

一般而言,建商在選擇貸款銀行時,大多會以大型「一線銀行為優先」,而同樣的,一線銀行在選擇貸放對象時、也是以優質的一線建商、建案為優先,因此就形成了彼此間的相對應匹配,這樣的借貸組合,風險較低;第二等級的建商,因為未能取得第一線銀行青睞,因此只能轉向二線的銀行尋求貸款,因為二線銀行的資金成本較高,而二線建商的風險則較高,所以銀行向建商收取的利息費用較高、綁約的條件也比較多,這是建商和銀行間的第二輪匹配。

第三線的建商、建案,則因未能取得銀行的融資貸款,而轉向銀行體系外的租賃公司尋求奧援,此種貸款利率更高(通常在6%以上)、風險也較高,這是第三輪的匹配。

以當前市場狀況來看,最容易出現履約不順,甚至淪為法拍的情形以第三類最多,第二類次之,而第一類則相當少見。

3.看建案銷售率
此點對資歷不夠深的建商所推的建案更是特別重要,因為銀行對這類的建商通常在放款上會更加謹慎,因此在核定放貸條件時,經常會綁定銷售率成數,亦即根據建案的銷售率做階段撥款,因此銷售率低的建案往往啓動(動工)的慢,更甚者,甚至無法啓動。

4.看建案的資金管控方式
隨著市場資金日益吃緊,預售案的風險其實也在不斷提升,因此預售屋的購屋人有必要了解建商在建案的資金管控方式,像好的建商是不會挪用購屋人所繳納的購屋款的。

以品嘉建設為例,公司會將建案所需的全部資金籌足,存放在貸款銀行的約定專戶內專款專用,而所有購屋客戶所繳納的購屋款項則存在預付款專戶內,其中任何款項的動支皆先經第三方的建築經理公司核實後,才通知銀行撥付,在這種運作方式下,可以確保建案的完成毫無疑慮,既不會資金不足,也不會有購屋款項遭建商挪用的疑慮,不論貸款銀行或購屋客戶的權利都能獲得最大的保障,也確保了建案必定可以完成。

二、好、壞建商對房子的影響?
最近有很多網友在網上發文,表示因錯買了不良建商的房子,不僅造成生活上的不便,還受盡委屈。房子品質上存在著不少瑕疵,像水管、馬桶排水不順暢、有異味、甚至有些房子才剛交屋就出現房屋嚴重滲水,通知建商修理,建商卻多方推諉,遲遲不願修復,令他非常挫敗,花了好多錢再加上往後數十年背負的房貸,想來就憤憤不平,的確,好房子住起來,身心健康、生活美滿,爛房子住起來受盡折磨、日日痛苦,為什麼會這樣呢?好壞建商蓋的房子差別在那裡?要如何去辨認呢?

好、壞建商的差別在:

1.大瑕疵
好建商的建案出現重大瑕疵的機率不高,這一部分反應的是建商的專業能力、系統管理能力和經營理念。壞建商蓋出來的房子經常是百病叢生,大小瑕疵一堆,修不勝修,嚴重的甚至影響結構安全。

2.小瑕疵
縱然有瑕疵,好建商不會推諉、逃避,會勇於負責及改正;壞建商則能推就推,極盡推諉之能事。

3.售後服務
好建商會願意對自己的產品負責到底,抱持永續經營的態度。除了保固期的保固修復外,在過了保固期之後,依舊提供維修服務;儘管有時是有償的,但收費也會合情合理。
而壞建商在保固期後,幾乎均採不理不睬的態度。

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