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獨家/政院擬推地上權社宅!郭紀子指六大弊端:不可急功近利 理應三思

記者陳韋帆/台北報導

郭紀子表示,社宅元有問題尚未獲解,20年地上權社宅恐衍生更多問題,盼政府三思。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲郭紀子表示,社宅元有問題尚未獲解,20年地上權社宅恐衍生更多問題,盼政府三思。(圖/記者陳韋帆攝影)

政院近期傳出擬推「地上權社宅」消息,預計今年選定台北市、新北市推動,以「地上權概念」,鎖定「租得起但買不起」族群,能用低於市價居住20年。台灣物業管理學會理事長郭紀子接受《三立新聞網》訪問表示,「現行社宅問題已經很多,且尚未解決,提醒政府切勿急功近利,理應三思!」

郭紀子表示,社宅現有兩大管理問題如下:

一、現有的管理費難以收支平衡

舉例來說,現有社宅管理費每月1坪收150元,實際可能需要200元以上,缺口就由主管機關自行補上,那就是納稅金在墊補。

二、修繕成本

如漏水、窗裂、牆裂等問題,所有非人為損壞,都必須由房東,也就是「主管機關」吸收承擔。

郭紀子指出,倘若建置20年地上權社宅,邏輯上除了承接社宅原有兩大問題,還會衍伸四大問題如下:

一、地租收費標準先訂立 避免淪「買得起、養不起」

每年繳交的地租將是地上權社宅購屋者所關切的,20年長期持有地上權住宅,所累積下來的地租金額也是一筆不小的開銷,會不會變成「買得起、養不起」的房子?

處理不好,民眾可能購買地上權社宅的意願不高,地租的收費標準以及是否降低弱勢族群繳交的金額等相關措施,值得思考。隨著政府逐年調高土地公告現值,造成地租上漲,且融資受限制,會對購置地上權之民眾產生衝擊。

二、20年租約到期 

打著低價優勢的地上權社宅,原本是解決高房價問題下的商品,地上權社宅設定年限會對價格有顯著影響,地上權住宅價格會隨時間經過而逐漸減少,且與一般有土地所有權住宅的價差會隨時間延長逐漸擴大,會隨時間而折舊。

20年後呢?購買者是否會變得更弱勢?這些年,買房子的人為何變有錢?肇因於「有土斯有財」,所謂房價上漲本質上是土地資產增值,而地上權住宅存續期限屆滿須繳回。

三、購買者有修繕之義務?

假設設定地上權20年,如果你是購買者,使用15年後,房屋各項設施開始出現老化問題,你會修繕嗎?而且,這並非租約,而是購買使用權,必須恢復原狀再交還政府?

現行社宅尚且在租約中有規定交屋時必須恢復原狀,但實際施行仍困難重重,若是變成地上權20年,恐怕會衍生更多問題,倘若無法解決,最終的使用修繕,仍是納稅金埋單!

四、管理問題糾紛理不完

各種政策性住宅均有其不同之優缺點及未來目標,事實上,台灣地上權產品推出後,相關實務執行上一波三折,遇過不少問題。

其中,管理問題就很大的麻煩,設定地上權之建築物,地上權人以外之第三人如僅購買使用權、承租權者,僅屬公寓大廈管理條例所稱之住戶,無法依公寓大廈管理條例由住戶互選管理委員籌組管理組織,臺北車站特定專用區的交九轉運站就是如此,產生糾紛很難解決。

最後,郭紀子說,「無論是20年地上權社宅,抑或是20年社會住宅租約,其實最終都必須回歸『財務基本面』,如果是社會福利政策,用以弱勢大眾,相信民間反對聲浪不會太強,但鎖定族群非弱勢戶,政策執行又必須勞民傷財,政府恐怕需要三思、三思再三思!」

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