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獨家/房價永遠不會離開你!專家曝恐怖推算公式:「棄買改租」一樣沒救

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記者陳韋帆/台北報導

陳傑鳴表示,棄買改租無法解決住不起的根本問題,建議政府應重新檢討。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲陳傑鳴表示,棄買改租無法解決住不起的根本問題,建議政府應重新檢討。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

全台各區域房價暴漲2~3成不等,不少人決定棄買改租,不過,租金與房價是會連動的,恐怕仍無法解決問題。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出,「房東收租有一定的公式可循,年投報率一般為2~3%,以1間千萬元的房子來說,月租金就是1.67萬起跳,房價上漲,自然也會帶動租金走揚,長久來看,棄買改租無法徹底解決住不起的問題。」

根據主計處統計資料發現,近年全台租金指數不斷攀升,到今年10月,租金指數數值106.89也創下歷史新高,顯見房價上漲,租金也是跟著漲,民眾租屋壓力已越來越大。

陳傑鳴說明,即使近年租金價格明顯走揚,但明顯僅是「補漲」,目前國際市場常用衡量租金與房價的合理比率公式為「租售比」(每月租金與房價之比),合理比值約1:300到1:200之間,以年投報率來說,就是4~6%,千萬房的月租金,就是4萬元左右。

不過他也提到,「房價與房租雖然有基本連動性,但在台灣目前沒有100%關聯,以台北市來說,投報率通常落於2%上下,遠低於其他縣市,理由很簡單,薪資的攀升並沒有跟上房價攀漲,房東倘若只看到報酬率,租客勢必無法支撐,也讓台灣的報酬率遠低於國際市場。」

他進一步分析,房東漲租與否,除了房客承受能力以及人情味之外,利息跟物價也是很大因素,目前房價走揚、物價飆漲,且央行升息頻頻動作下,房東最終勢必會有一波漲幅,相較接下來的情勢,之前的租金上漲也只是屬於緩慢式,後面漲租節奏恐怕會加快,租屋族恐怕要先有心理準備。

他舉例,以雙北來說,目前月租金2~3萬的整層大樓、公寓是相當普遍的,這對於常見月收入6~9萬的家庭,每月租金支出還勉強可以控制在收入的1/3的黃金分割點,但如果未來租金繼續上漲,一旦造成租屋族難以負擔,就極有可能衍生社會問題。

陳傑鳴說,為了節省租金,台灣現在已出現籠居、蟻居、租床位、租太空艙等各種奇葩現象,下一步要讓他們退到哪裡去呢?想必沒有人願意見到問題持續擴大、越演越烈。

他最後說,「目前政府社宅興建緩慢,租金補貼亦非長久之計,阻止炒房、有效抑制房價,才有辦法讓台灣人走得更遠,建議政府應重新規劃住宅政策,從金融體系、預售制度、稅制等全部重新檢討,才能讓百姓真正安居樂業,永續發展。」

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