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新聞幕後/房價5年飆3成!學炒房比努力重要?專家嘆:早就來不及了

記者陳韋帆/台北報導

陳傑鳴表示,炒房列車已過,一般民眾購屋應擺正心態,才能避免淪為接盤俠。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲陳傑鳴表示,炒房列車已過,一般民眾購屋應擺正心態,才能避免淪為接盤俠。(圖/記者陳韋帆攝影)

近5年全台房價上漲約3成,部分區域還出現狂飆1倍多的情況,讓不少網友經常在網路發表「薪資漲幅追不上房價」等怨言。元宏資訊不動產平台總監陳傑鳴接受《三立新聞網》訪問表示,「薪資確實追不上房價漲幅,但目前加入炒房列車時機已過,奉勸一般民眾購屋應擺正心態,才能避免成為接盤俠,甚至辛苦購屋還淪落法拍。」

陳傑鳴表示,以台灣職場現況來說,除了科技業及其它少數行業,有機會在畢業後3~5年突破年薪百萬,其它行業則在努力打拼下,大多薪資則大多落在4~5萬,想要超過月薪5萬,還需要一點時運,也難怪不少網友諷刺「學會炒房比努力還重要!」

陳傑鳴指出過去炒房手法,以重劃區來說,代銷會先推出低價案,如4字頭,隨著時間推進,下一個建案就有可能是5字頭,以此類推,最終就有可能一路飆漲至8字頭。而過往投資客炒房,最好賺的就是「轉單」,也就是購買預售屋,在尚未交屋前,就將購屋單轉售。

這樣的作法,代銷與投資客兩者相輔相成,投資客製造了購買熱度,而建商不斷拉抬價格,投資客手上的單又能順利轉出,兩方都可以大賺一筆,形成一種循環。當然,這樣的作法,除了拉抬區域新建案價格,周邊的二手屋在比價效應下,也會受到影響,最終就會造成所有的房價都快速飆漲。

不過,去年7月上路的《平均地權條例修正草案》,預售屋禁止轉售,已經阻絕了「轉單」機制,況且目前房價已飆升不少,現在才要投入炒房或購屋置產行列,恐怕已經為時已晚。

他進一步說明,短炒行為的阻絕,也代表著「房價快速飆漲」的機率已大幅降低,雖然現況仍有「通膨、低利」支撐,但房價畢竟已高,以自住買盤來說,如果是一般雙薪家庭,每月能支出房貸上限大約就是4~5萬,大概就是1,000~1,200萬總價的房屋,想要再看到一波房價井噴,機率恐已極低。

觀察現在的買盤,排除真正一般自住客,大致上還有兩種人如下:

一、長期置產投資客,也就是打算用來抗通膨、當房東的族群,這類人不少是過去短炒投客轉變而來,基本上口袋都相對深了不少,短時間內不容易陣亡。

二、投資兼自住心態的假自住客,之所以稱做假自住客,就是因為抱持的心態不對,看準「新青安貸」5年寬限期、利息優惠,認為房價只漲不跌,卻忽略了自身還款能力及升息風險。

陳傑鳴說,一般正常健康的財務規劃,每月償還房貸不應超過房貸的1/3,也就是說,如果每月還款3萬,即使是雙薪家族,也應該至少要有9萬收入,才有辦法儲蓄並應對突發狀況。

另外,面對通膨壓力,央行今年Q1已開出今年升息第一槍,如果依舊難以壓制物價上漲,今年極有可能持續升息,對於房貸族而言,壓力就會持續擴增,一旦寬限期結束,就有可能馬上面臨法拍命運。

他建議一般購屋民眾,如果真的是自住需求,就應先審慎評估自己的還款能力,並盡可能選擇熱鬧市區購屋,做好抗跌的準備;如果抱持投資心態,卻又口袋不夠深,或許挑選其它理財工具,才是正確的選擇,否則很有可能在這波前景不明洪流下,淪為接盤法拍的犧牲品。

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