獨家／老公寓還能住幾年？當心地震來了扛不住！戴雲發破除921恐怖迷思

記者陳韋帆／台北報導

即使房市翻轉，房價仍居高不下，不少首購族轉向購買單價較低的老公寓，但老屋結構安全與翻修成本往往成為隱形風險與成本。專家提醒，老公寓的使用年限不應只看屋齡，更要視其結構體質而定，若僅追求室內美觀而忽略結構補強，恐讓居住者身陷風險之中。

根據內政部統計，全台屋齡30年以上老屋以突破5百萬棟，事實上，這些房子都是在921大地震發生前所興建，建築業界普遍指出，921大地震前的建物結構因法規松散，導致安全品質參差不齊，而台灣又處地震帶，大多建議有居住需求，應選擇更換品質更佳的新建案換屋。

老公寓面對地震抗震力恐不足

結構技師戴雲發表示，許多人誤以為房子曾挺過921大地震就代表結構沒問題，但當時北部距離震央遠，受震力僅約震央的1/16至1/12，老屋並未真正經受極限挑戰。早期設計工具不完善且施工觀念落後，若建物屬於「大L、大T、大U型」等不規則結構，地震時產生的扭轉效應極易導致崩塌。

他特別點名「5種高危險老屋」，包括耐震評估不達標、土壤液化區且無地下室、嚴重海砂屋、曾列紅黃單，以及上述的不規則結構。他強調，這類建物體質極差，產生的化學性崩解多為不可逆，若盲目投入裝潢只是在「穿新衣的危樓」中生活。建議翻修前應先申請政府的結構安全性能評估，確認是否有延壽價值。

戴雲發建議，若有換屋或購屋需求，除了區位、價格，也應盡量選擇921後興建的房子，畢竟法規、技術都已更加精進，他也提到，購屋前進一步諮詢專業的結構技師或建築師，對安全也會更有保障。

買公寓房仲實務看屋技巧與裝修陷阱

中信房屋研展室副理莊思敏指出，老公寓如果當年建造品質可靠，應可使用50~80年不等，但年限其實沒有一定，畢竟當初法規松散，也有許多軟腳蝦建物，所以若有疑慮，建議購買前應諮詢專業技師。

若結構安全無虞下，購置老公寓則首重室內現況，應仔細觀察壁癌、滲漏水痕跡，尤其是窗框四周與頂樓樓板。部分屋主會以重新粉刷掩蓋瑕疵，民眾應留意油漆色差、牆面異常膨起，並查看櫃體後方是否有受潮痕跡。此外，老屋水電管線多已使用數十年，若未全面更新，未來將面臨漏電或爆管風險。

針對不少民眾關心的翻修費用，莊思敏提醒，老舊公寓若要全面更新水電、衛浴與基礎裝潢，每坪預算約需8萬至15萬元；若涉及格局異動或防水補強，支出將更高。她建議買方在簽約前可邀設計師陪同看屋評估，避免低估後續負擔，並評估在「新青安」等政策紅利下，老屋與新案之間的總價差距是否真的具備性價比。