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都更爽賺翻?住展:營建業陷多空 老屋主們現在跟進已晚了

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記者陳韋帆/台北報導

何世昌提醒,今年工料雙漲、升息,營建業陷多空,推動都更越來越難。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲何世昌提醒,今年工料雙漲、升息,營建業陷多空,推動都更越來越難。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

據住展雜誌統計,今年截至上半年為止,大台北都更(不含危老)推案仍舊踴躍,推案量達755.9億元,較去年同期增加175.5億元,年增約30%。住展雜誌研發長何世昌表示,今年都更大案,多是過去累積的成果,如今房市陷入多項利空,看別人的都更,永遠不會讓你失望,但目前營建成本高漲,最好別再傻了!

何世昌指出,今年房市可謂多事之秋,除了政府打房、央行升息、本土疫情爆發之外,還有俄烏戰爭來攪局,使得建商推案意願消極,上半年新建案推案量進入低水位之中,但已經整合完成並取得建照的都更案為了避免夜長夢多,業者無畏大環境不利積極推案,多數都更案銷售都開出紅盤。

新、舊都更案 命運恐怕大不同

住展雜誌統計資料顯示,今年上半年大台北都更推案量達755.9億元,主要仍集中在台北市,北市上半年開賣的都更案數量高達21個,總案量約595.4億元,新北市同期都更案量約160.5億元。

何世昌分析,近年營造成本飆漲令整合都更的建商頭痛不已,所幸雙北市都已調高都更案建物工程造價、和權利變換共同負擔費用,緩和營造成本驟增的壓力;雖然都更建物工程造價漲幅仍未完全漲足,但聊勝於無,再加上建商不願手上煮熟的鴨子飛掉,既然已經整合完成的都更案,極少會因營造成本問題打掉重練,因此推案量反而比去年更大。

這類整合到尾聲或已完成的都更案按既定步伐推案,建商已無法要求地主提高共同負擔,只能將增加的成本轉嫁至售價。但若是整合初期的都更案,事情就沒那麼簡單了;由於建商造價高漲,地主分回坪數因而縮水,地主參與都更意願容易下滑,都更案整合難度提高,是近期都更申請與核定件數萎縮的原因之一。

老師傅配好布料 新案挑戰200萬俱樂部

大台北上半年開賣的十大都更案中,單價最高、區段條件最好的是大安區「耑序」,是由早年東區知名社區「共和大廈」重建,平均開價240萬元/坪。何世昌指出,由於該案由知名品牌建商與國際建築設計團隊共同打造,算是「好布料遇上老師傅」,成交價可望擠上「200萬俱樂部」,成為新的一線豪宅。

中正區「新光人壽總統傑仕堡」案量為140億元,為上半年案量最大的都更案,也是比較罕見的先建後售都更案。另,大安區「親家JIA」近捷運忠孝復興站,為台中建商親家建設進軍台北市第一案,最小坪數僅11坪,總價門檻相對低許多,是上半年都更指標案中規劃坪數最小的建案。

何世昌認為,若下半年疫情能夠趨緩,如「diamond towers 台北之星」、「璞真慶城街案」、「富邦忠孝懷生案」等都更大案持續釋出銷售,大台北全年都更推案量有機會上看1,800~2,000億元。雖然大台北都更推案量擴張,但若營造成本高漲問題懸而未解,老屋屋主恐怕別對都更有太多期待,因為「別人的都更,總是不會讓我們失望」。

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