房價降了嗎？「實際上都沒有」永慶葉凌棋：央行打房力道已經很寬厚

記者陳韋帆／台北報導

永慶房產集團今（2）日舉辦2026年Q3前瞻趨勢記者會，業務總經理葉凌棋表示，受惠台股大好與經濟成長，Q2成屋房價已全面回穩且交易量回溫，預估Q3將呈量小增價平格局。然而，預售屋市場則呈現嚴重的量縮價漲格局，今年1月至4月交易量較2024年高點大減近80%，全台待售餘屋高達137,000戶，市場整體賣壓仍相當沉重。

根據統計資料顯示，全台137,000戶預售待售餘屋中，七都就占了115,000戶，比例高達84%，每月銷售率不到2成。若以現行去化速度換算，全台平均需3.8年才能去化完畢，其中又以台南、高雄最為嚴峻，待售餘屋需要6年以上才能完全去化。此外，觀察2020年至2026年房價，七年間預售屋與中古屋價差創近7年新高，台中價差逾80%最多，台南、高雄也達約70%。

預售市場量縮價漲且餘屋持續累積

葉凌棋指出，雖然預售屋推案價格持續上漲，但量縮非常嚴重，建商建照創史上第2低，使照量則維持3,0000戶以上的高檔，顯示餘屋不斷累積。在預售交易清淡、市場供給持續累積下，七都已成為待售餘屋的主戰場。反觀成屋市場，上半年成屋交易量較去年同期年增5%，但建物買賣移轉棟數卻呈現量縮，反映出整體房市的結構性轉變，市況已與買賣移轉棟數脫鉤。

他進一步分析，今年1月至5月全台建物買賣移轉棟數較去年同期年減5.1%，在交屋不如預期的狀況下，預估上半年建物買賣移轉棟數年減4%至5%左右，全年建物買賣移轉棟數約落在251,000至264,000棟之間，呈現年減3%至年增2%的區間震盪。而目前台灣房價所得比高居世界第2，台北市14.6倍最高，雖然央行期待房市軟著陸，但實際上的修正空間依舊非常有限。

新青安新制上路與央行政策走向

預售餘屋去化慢　未來恐與中古屋出現價格競爭

新青安2.0新制於7月1日正式實施，市場關心是否會再度點燃炒房潮。葉凌棋認為，央行Q3理監事會將於9月召開，時間較近，後續大動作估計要到年底Q4才會有所決斷。其實相較於國外限制貸款的嚴苛情況，無論是成數、限貸或利率等，央行對於台灣市場已經相當寬厚。目前銀行房貸雖然對於首購族大多已經解決，但最終仍取決於申貸人自身條件，部分銀行甚至只做既有客戶，貸款仍具挑戰。

他提醒，雖然股市目前距離系統性風險還很遠，對房市影響不至太大，但仍需密切觀察央行未來的房市政策。央行先前未升息是因為通膨尚未超過評估警戒值，雖然戰爭因素已回穩，但AI帶來的通膨仍在持續，尤其目前房貸利率已來到2.5%，下一步很有可能會面臨升息，這將不利於未來房市發展。建商推案量減少後，未來甚至可能與二手屋出現明顯的價格競爭狀態。