獨家/軍公教房貸竟遭拒!專家:有可能 一張圖可看出問題

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記者陳韋帆/台北報導

買房子之後,房貸時常困擾著購屋族「該怎麼貸才好?」一名網友在PTT home-sale中指出,一名軍公教友人30多年老屋,想透過房貸進行整修,找了許多銀行都被婉拒。屋比房屋總經理葉國華接受《三立新聞網》專訪指出,其實在台灣30年房子不算老,推測是房子本身有其他狀況,否則應可貸款7成以上。

▲網友指出,軍公教友人30年老屋想要房貸,遭多家銀行婉拒。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

該名網友指出,軍公教友人30年老屋想透過「房貸」取得資金翻修,銀行人員似乎不願辦理,並鼓吹他辦理公教信貸,找了幾間銀行似乎狀況都差不多。網也從此推測出空屋率高的原因「無論買賣、自住,老屋都勢必要整理修繕,但銀行不喜歡老屋抵押,所以沒錢修繕,老屋只能一直放著。」

▲葉國華指出,30年以上老屋在台灣相當普遍,除非有特殊情況,才有可能遭拒貸。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

葉國華表示,正常來說,同地段、同區位、同屋況,確實房子越老,貸款條件就會越差。不過,台灣30年以上老屋早已超過400萬戶,除非是6年內的新成屋可貸款至7~8成,30~50年屋齡的房子,通常都在7成左右。據市況,通常只有50年以上的「超老屋」,才會導致貸款成數驟降至5~6成以下。

不過,針對網友情形來說,軍公教屬於銀行最受歡迎的客戶之一,但也並非是不可能發生的,通常30多年屋齡房子,遭拒貸,有以下幾種情況。一、屋況極差,例如海砂屋、漏水、輻射屋等情況;二、地段極差,例如在田中央,周邊都無生活機能;三、並非合法建物。

▲目前台灣老屋多,50年以上老屋較有可能造成房貸成數驟降。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

此外,葉國華也指出,其實不同的房屋結構,也會有不同耐用年數,例如常見的RC、SRC、SC,耐用年數約為60年;公寓、透天常用的加強磚造,耐用年數則僅約為52年。

因此,為避免貸款給屋齡過大的老屋產生放貸風險,目前一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50~60年,若屋齡太高,就可能出現可貸款年限較短、成數低還有利率較高的狀況,甚至銀行不願意成作貸款的情形。

▲2020年Q1~2021年Q1屋齡放貸成數與利息。(圖/屋比房屋提供)

根據聯徵中心資料就可發現,2020年Q1~2021年Q1超過屋齡30年以上的申貸案件,平均核貸利率約1.6%,就比屋齡6年內新屋的1.44%,高出約0.16個百分點,貸款千萬一年就會多出1.6萬的利息支出,顯見老屋貸款條件真的有比較差。

不過,老屋想讓貸款條件變好,也並非全然無解,葉國華指出,目前內政部推廣的「整建維護」(俗稱老屋拉皮)就有可能增加貸款成數,不過,若推算其維護成本,也不見得真正划算。

葉國華建議,民眾如果要買老屋,必須先看自己是否有承擔無法貸款的成數與修繕費用,並評估後續修繕費用是否划算,還有老屋是否具有都更效益等條件,整體綜合評估後,再依照自身狀況及需求來判斷,是否該棄老屋而購買新屋。

▼網友提到,一名軍公教友人,30年房屋貸款屢遭銀行婉拒。(圖/翻攝自PTT home-sale版)

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