獨家／都更信託就安全？變爛尾樓房地都沒了！住保會籲修法：別裝聾作啞

都更案有信託，為何還會傳出爛尾樓、都更住戶土地遭拍賣等事件？住宅消保會顧問吳翃毅接受《三立新聞網》訪問指出，「信託機制核心在於財產獨立，可避免建商私債追討制信託財產上，但出事的建案，往往是建商『偽造文書、偽造工程進度』請款，甚至抵押給『地下錢莊』，款項另作他用，或捲款脫逃，導致地主們血本無歸，其實對於漏洞也不是不知情，但不少機關公務員，退休後就是要進入業界，沒人願當出頭鳥，呼籲立法院應自主修法，捍衛人民財產安全。」

民間都更與建商合建，土地部分正常會有3步驟，1.產權信託→ 2.銀行設定抵押權→3.完工分屋與「塗銷抵押」（還錢贖地）；爛尾樓建案問題往往出在步驟2「銀行設定抵押權」，銀行未收到建商利息或本金支付，向法院申請法拍抵押物「土地」法拍。

吳翃毅表示，不少民眾都以為「信託」就安全，事實上是很錯誤的觀念，信託核心僅在於「財產獨立」，也就是該案與建商其他財務金流無關，事實上，建商在「設定抵押」上動手腳，才是最常出事的關鍵。

他說明，建商將土地抵押給銀行後，正常邏輯下，應依照工程進度請款，而出事的建案，主要有兩大類，一、大開槓桿失衡：建案過多，又做其他投資，以案養案，房市翻轉後資金來不及回流，直接擺爛放倒；二、惡意詐欺，融資就是為了騙款。

無論是上述哪一類，都會透過與不肖建築師「虛報工程進度」，「偽造文書」向銀行請款，當帳戶虧空，建商又故意或無力清償債務時，就會爆發爛尾樓。

吳翃毅說，都更要防止爛尾樓發生，不能僅做「部分信託」，須將土地與資金「100%全額交付信託」，也要細看都更合建或委建條約，若有「允許建商任意融資、抵押」相關條文則必須拒絕，且由地主端推派公正第三方（如律師或地政士）擔任「信託監察人」，嚴格監督銀行撥款進度。

他還提到，都更合約中，常見「續建條款」，但該條款往往淪為協商性質，無強制力，故地主也應留意該條款，最好的方式，當建商興建至一半中斷違約，其續建及地上建物所有權歸地主所有，避免建商任意賤賣其權利給他人。

最後，吳翃毅呼籲政府與立法委員們，「爛尾樓的問題不是一天兩天了，大家都知道問題出在哪，而主管機關遲遲不願提出修法，主要還是因為不少相關單位公務員退休後，自己開建築事務所，又或者進入業界建商公司的建築師，怕得罪建商，選擇裝聾作啞，但給了建商方便，就是將民眾曝露在危險之中，立法機關應嚴格修法，保障國民財產安全才是正途。」