台灣進行式！土地多代繼承恐淪「小」地主 賣地手續費比地價還貴
記者陳韋帆／台北報導
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祖產多代繼承後恐成大麻煩。正業地政士事務所所長鄭文在指出，許多祖產經多代繼承後，子孫持分僅剩1、2坪，出售時卻須依土地法通知數十名共有人，流程繁瑣且費用昂貴。他建議，若能將土地直接售予其他共有人，即可免除複雜的催告流程，省下大量存證信函、謄本與公告費用，避免小地主在處理遺產時陷入金錢與時間的折騰。
個案土地持分面積僅1.2坪，買方擬以總價24萬元購買，但因土地法第34條之1規定共有人具優先承購權，導致手續極其艱辛。地政士透過第三類謄本發現共有人多達50人，光是申請謄本與戶籍謄本、寄發存證信函及送達後的15天公示期，若需村里長簽證與公告，整體等待期長達35天以上，法定程序費用支出竟高達2萬元。
持分地出售程序繁雜 賣方手續費恐讓人頭皮發麻
鄭文在表示，如果出賣的土地面積夠大，耗費功夫通知其他所有人尚稱划算，但在持分面積過小的情形下，24萬元的價金中，法定程序費用就佔了約1成。
他特別提到，以這案例來說，這代若不處理，未來子孫辦理繼承後，持分將進一步縮減，而共有人數則可能暴增至百人以上，屆時處理難度將成倍增長，手續費甚至有可能超過售地價值，成為名符其實的「大麻煩」。
此外，買賣移轉登記案件送到地政事務所時，出賣人還必須簽立「切結書」，載明通知共有人之方式並具結負法律責任。地政事務所才會進行實質審查與登記，一旦程序有瑕疵，賣方甚至可能惹上使公務員登載不實的刑事責任。因此，地政士建議賣方在處理這類持分土地時，必須嚴格「照表操課」，不可心存僥倖。
持分小地主可賣其他共有人 省手續費也省時又省力
針對持有類似持分土地的民眾，鄭文在提供具體建言。依照土地法執行要點規定，如果土地是出售給「同為土地共有人」的人，就不用再履行通知其他所有共有人的義務。這項規定是小地主避開繁瑣法律程序的關鍵捷徑，能有效降低交易門檻與行政成本，省下不必要的開銷與漫長等待。
因此，鄭文在奉勸多代繼承的小地主們，想要出售這類微小持分的土地時，最好優先詢問其他土地共有人是否願意承買。如此一來，不僅能免除向數十人寄發存證信函的催告流程，更能省下可觀的時間與金錢成本。在房產價值轉現的過程中，以更聰明、效率的方式處分資產，才能真正享受祖先庇蔭，而非被瑣碎法規糾纏。