鬼月談凶宅／一日凶宅、終身凶宅？專家一口氣揭開三大漏洞

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，無論是想避免買到凶宅或想買凶宅，都應該了解三種情況。（示意圖／翻攝自Pixabay）

房價居高不下，不少人想買便宜凶宅，但也有許多人擔心錯買凶宅卻不自知，甚至有不肖人士，專買凶宅想鑽「法律漏洞」洗白後高價售出，究竟消費者該如何自保呢？屋比房屋總監陳傑鳴接受《三立新聞網》專訪表示，凶宅定義與實務情況其實相當複雜，初步來說，概略可分作下面三種情況。

▲台灣老屋多，在沒有公務機關幫助下，許多凶宅消費者、房仲都難以查證。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

一、內政部規範　與實務作業大不同

內政部亦有規定，房屋買賣時，若是凶宅，屋主應有告知之義務，協助銷售的房仲，也有查詢及告知之義務與責任。

陳傑鳴說，看似明確的規範，實務經驗上，確實時常出現困難。他指出，「內政部實價登錄1.0於101年8月1日上路，實價登錄2.0揭露至門牌，是在110年1月1日上路，非正常交易(包括凶宅)，都會清楚列上，但仍有一個問題存在。」

他說，台灣平均屋齡已達31年，也就是說，這些老屋，在實價登錄上路之前發生的事情，大多僅能依靠屋主的坦誠相告，過去網路不發達的時代，歷經時間的洗刷，即使曾發生轟動社會的案件，仍有可能難以查詢到相關紀錄，甚至現有的鄰居都早已搬走也不無可能。

陳傑鳴補充，上述的狀況，還不是最麻煩的事情，有時候即使詢問里長或轄區員警，通常都會因各資保護等原因，不願提供或敘述相關情事，無論是消費者或房仲，都難以釐清，消費者的權益難以全面保障，理應讓屋主可向轄區員警調閱其相關資料以供參考，當然，義務協助的警局理應亦有其免責權。

▲內政部函釋的凶宅，對於法院來說僅供參考，並無實質效力。（示意圖／翻攝自Pixabay）

二、內政部定義與法院大不同　公有部分死亡仍判定凶宅

陳傑鳴指出，依照內政部107年函釋，賣方持有產權期間，專有部分，發生「自殺、凶殺、意外」等形式發生非自然死亡，就是凶宅，非專有部分除外。不過，上述情況並不包括專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

他說，內政部雖然曾經函釋，但並不具備拘束法官的效力，只能作為法官裁判時之參考資料，因此目前在實務上仍應以法院的判決為準。

以內政部定義，非專有部分(公設)發生非自然死亡不算凶宅，另，「事發地、死亡地」才算凶宅；法院判例上，卻出現了許多不同的判決，且價值減損看法也會因法官不同人而異。

例1、高雄曾發生某住戶自頂樓跳樓，並陳屍於2樓露臺上，2樓屋主向死者家屬或繼承人求償，按照內政部的說法，露台並非專有部分，因此2樓不屬於凶宅。不過，高雄地法則判決，房屋是否成為凶宅應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素，最終判定2樓為凶宅。

例2、2020台中七期重劃區某豪宅租客跳樓輕生，成為內政部定義的凶宅，屋主向租客母親求償，結果法官認為，並未損及房屋功能，且輕生行為雖不被社會認同，何況死者罹患憂鬱症，並非故意造成房屋貶值盼定屋主求償敗訴。

▲不少投機者，頻鑽法律漏洞，想購買並洗白凶宅謀取不當暴利。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

三、一日凶宅、終生凶宅　投機者卻頻鑽漏洞想洗白

由於內政部規定，「房屋買賣時，屋主持有期間若發生非自然死亡事件，必須誠實告知消費者。」由於僅須「持有期間發生非自然死亡事件」需要告知，投機者也就想出了各種應對方式。

例1、不少投機者就刻意鑽此漏洞，尋找屋齡老舊、資訊難以查證的凶宅，與屋主串成一氣，故意在交易後未載於實價登錄，投資客接手後，隨即開始販售，等待下一任接手的倒楣屋主到來，賺取黑心差價暴利。

例2、也曾發生過投機者異想天開，將已是凶宅的房屋切割，申請兩個門牌，然後再合併回來，讓原本凶宅的門牌消失，將凶宅洗白後銷售，想藉取牟利。

▲陳傑鳴建議，政府應更佳完善凶宅定義與規範，並提供查詢管道，才能保障消費者權益。（圖／陳傑鳴提供）

陳傑鳴表示，其實我們對照上述三大類情形，就可得知，為何內政部函釋，法院經常只是參考用，因為面對著千變萬化的情況，以及不肖投資者，保有一定的自由心證，反而較易為受害者取得公道。

他說，房仲業界一句話「一日凶宅、終生凶宅」，除非你打掉重建，否則價值減損已成事實，但倘若遇到不肖投機者時，消費者還必須與投機者對簿公堂，雖然大多案例都能取回公道，但始終曠日廢時，即使獲得賠償，卻要不回逝去的青春與時間。

陳傑鳴建議，其實預防勝於治療，內政部應在凶宅定義上，有更佳詳細與精確的解釋，供法院參考外，亦可保障屋主、租客、消費者三方權益；政府也應開放相關機關查詢相關資料，供消費者參考，房仲亦可代查。現階段，消費者要避免買到實價登錄沒有記載的凶宅，恐怕還是僅能依靠自己可信賴之房仲，及鄰居、鄰里長探聽了。

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