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鬼月談凶宅/一日凶宅、終身凶宅?專家一口氣揭開三大漏洞

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記者陳韋帆/台北報導陳傑鳴表示,無論是想避免買到凶宅或想買凶宅,都應該了解三種情況。(示意圖/翻攝自Pixabay)

陳傑鳴表示,無論是想避免買到凶宅或想買凶宅,都應該了解三種情況。(示意圖/翻攝自Pixabay)

▲陳傑鳴表示,無論是想避免買到凶宅或想買凶宅,都應該了解三種情況。(示意圖/翻攝自Pixabay)

房價居高不下,不少人想買便宜凶宅,但也有許多人擔心錯買凶宅卻不自知,甚至有不肖人士,專買凶宅想鑽「法律漏洞」洗白後高價售出,究竟消費者該如何自保呢?屋比房屋總監陳傑鳴接受《三立新聞網》專訪表示,凶宅定義與實務情況其實相當複雜,初步來說,概略可分作下面三種情況。

台灣老屋多,在沒有公務機關幫助下,許多凶宅消費者、房仲都難以查證。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲台灣老屋多,在沒有公務機關幫助下,許多凶宅消費者、房仲都難以查證。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

一、內政部規範 與實務作業大不同

內政部亦有規定,房屋買賣時,若是凶宅,屋主應有告知之義務,協助銷售的房仲,也有查詢及告知之義務與責任。

陳傑鳴說,看似明確的規範,實務經驗上,確實時常出現困難。他指出,「內政部實價登錄1.0於101年8月1日上路,實價登錄2.0揭露至門牌,是在110年1月1日上路,非正常交易(包括凶宅),都會清楚列上,但仍有一個問題存在。」

他說,台灣平均屋齡已達31年,也就是說,這些老屋,在實價登錄上路之前發生的事情,大多僅能依靠屋主的坦誠相告,過去網路不發達的時代,歷經時間的洗刷,即使曾發生轟動社會的案件,仍有可能難以查詢到相關紀錄,甚至現有的鄰居都早已搬走也不無可能。

陳傑鳴補充,上述的狀況,還不是最麻煩的事情,有時候即使詢問里長或轄區員警,通常都會因各資保護等原因,不願提供或敘述相關情事,無論是消費者或房仲,都難以釐清,消費者的權益難以全面保障,理應讓屋主可向轄區員警調閱其相關資料以供參考,當然,義務協助的警局理應亦有其免責權。

內政部函釋的凶宅,對於法院來說僅供參考,並無實質效力。(示意圖/翻攝自Pixabay)

▲內政部函釋的凶宅,對於法院來說僅供參考,並無實質效力。(示意圖/翻攝自Pixabay)

二、內政部定義與法院大不同 公有部分死亡仍判定凶宅

陳傑鳴指出,依照內政部107年函釋,賣方持有產權期間,專有部分,發生「自殺、凶殺、意外」等形式發生非自然死亡,就是凶宅,非專有部分除外。不過,上述情況並不包括專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

他說,內政部雖然曾經函釋,但並不具備拘束法官的效力,只能作為法官裁判時之參考資料,因此目前在實務上仍應以法院的判決為準。

以內政部定義,非專有部分(公設)發生非自然死亡不算凶宅,另,「事發地、死亡地」才算凶宅;法院判例上,卻出現了許多不同的判決,且價值減損看法也會因法官不同人而異。

例1、高雄曾發生某住戶自頂樓跳樓,並陳屍於2樓露臺上,2樓屋主向死者家屬或繼承人求償,按照內政部的說法,露台並非專有部分,因此2樓不屬於凶宅。不過,高雄地法則判決,房屋是否成為凶宅應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素,最終判定2樓為凶宅。

例2、2020台中七期重劃區某豪宅租客跳樓輕生,成為內政部定義的凶宅,屋主向租客母親求償,結果法官認為,並未損及房屋功能,且輕生行為雖不被社會認同,何況死者罹患憂鬱症,並非故意造成房屋貶值盼定屋主求償敗訴。

不少投機者,頻鑽法律漏洞,想購買並洗白凶宅謀取不當暴利。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲不少投機者,頻鑽法律漏洞,想購買並洗白凶宅謀取不當暴利。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

三、一日凶宅、終生凶宅 投機者卻頻鑽漏洞想洗白

由於內政部規定,「房屋買賣時,屋主持有期間若發生非自然死亡事件,必須誠實告知消費者。」由於僅須「持有期間發生非自然死亡事件」需要告知,投機者也就想出了各種應對方式。

例1、不少投機者就刻意鑽此漏洞,尋找屋齡老舊、資訊難以查證的凶宅,與屋主串成一氣,故意在交易後未載於實價登錄,投資客接手後,隨即開始販售,等待下一任接手的倒楣屋主到來,賺取黑心差價暴利。

例2、也曾發生過投機者異想天開,將已是凶宅的房屋切割,申請兩個門牌,然後再合併回來,讓原本凶宅的門牌消失,將凶宅洗白後銷售,想藉取牟利。

陳傑鳴建議,政府應更佳完善凶宅定義與規範,並提供查詢管道,才能保障消費者權益。(圖/陳傑鳴提供)

▲陳傑鳴建議,政府應更佳完善凶宅定義與規範,並提供查詢管道,才能保障消費者權益。(圖/陳傑鳴提供)

陳傑鳴表示,其實我們對照上述三大類情形,就可得知,為何內政部函釋,法院經常只是參考用,因為面對著千變萬化的情況,以及不肖投資者,保有一定的自由心證,反而較易為受害者取得公道。

他說,房仲業界一句話「一日凶宅、終生凶宅」,除非你打掉重建,否則價值減損已成事實,但倘若遇到不肖投機者時,消費者還必須與投機者對簿公堂,雖然大多案例都能取回公道,但始終曠日廢時,即使獲得賠償,卻要不回逝去的青春與時間。

陳傑鳴建議,其實預防勝於治療,內政部應在凶宅定義上,有更佳詳細與精確的解釋,供法院參考外,亦可保障屋主、租客、消費者三方權益;政府也應開放相關機關查詢相關資料,供消費者參考,房仲亦可代查。現階段,消費者要避免買到實價登錄沒有記載的凶宅,恐怕還是僅能依靠自己可信賴之房仲,及鄰居、鄰里長探聽了。

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