共有土地買賣分「內、外銷」！想省仲介費？地政士教你怎麼賣最安全

隨大繼承時代來臨，共有土地的狀況不斷增加，再加上世代交替下，共有人數也越來越多，個人持份面積不足1坪情況越來越常見，怎麼處理已成為不少繼承人難題。正業地政士事務所所長鄭文在提醒，持份土地其實可分「內、外銷2途徑」，內銷就是指直接賣給同樣共有人，自行溝通好價金後，直接尋地政士辦理即可省下仲介費，外銷則是出售給其他共有人，但應注意，依法須通知其他共有人行使優先購買權。

共有土地出售，最須注意的法規為土地法第34條之1規定，共有人若向共有人以外的第三人出售土地持分（即外銷），其他共有人依法享有優先購買權，必須發函通知；倘若出售給其他共有人，進行內部交易（即內銷），則不需要發函通知第三方，更能有效簡化繁複的共有關係。

持份土地內銷　調謄本輕鬆查其他共有人

持份土地出售有時候最麻煩的是，歷經多代繼承後，互相根本不認識，甚至不知道誰有持份，其實只要透過土地權狀上的地段地號，前往地政事務所申請「第三類土地登記簿謄本」，即可取得所有共有人的完整姓名與戶籍地址，接著便能直接寄發信函或親自登門拜訪，將出售意願與價格傳達給內部共有人。

持份土地買賣常見「假外銷、真內銷」　

鄭文在指出，市場經驗上，常見有人企圖用「假外銷、真內銷」拉抬價錢，也就是不肖仲介與地政士，故意製造假買賣價金、假買家，並利用外銷需要提前告知其他共有人特性，企圖誘導其他共有人以相對較高價金購買土地。

這樣的作法其實並不聰明，一來可能因偽造文書，造成其他共有人的不信任與感情破裂，二來不肖仲介、地政士，極有可能從中謀取高利，而共有人做了這樣行為已成為共犯，最終也只能任人宰割。

持份土地合法內銷的好處與便利

鄭文在建議，持份土地最好的優先處理方式，還是先透過謄本資料確認共有人，並先談好買賣價金後，進行買賣移轉。

而調閱謄本、買賣過戶，可透過「雙地政士」、「履保或價金信託」完成，意即有意出售的人，自行先找一名可信任之地政士，協助調閱其他共有人，確認好買賣時，買賣雙方個聘一位地政士，互相監督移轉過程，而買賣價金全程透過「履保或價金信託」完成，確保資金與交易安全。